“保交房”能否推动房市“出清”？——

鉴于近期以来国内有效需求尤其是消费不足，许多经济学家提议政府给百姓发钱，如万博新经济研究院院长滕泰在界面新闻载文直言，“每年几万亿低效投资，不如用来发钱促消费”。不过也有专家对此持不同意见。笔者近日见野村证券中国区首席经济学家陆挺在财新网撰文认为，当下给全民发钱或消费券的最佳机会已经错过，若要发钱，也应该针对特定人群；而通过“保交房”来推动房地产市场的出清，可能是最优的政府花钱方式之一。

笔者是外行，不想掺乎专家们关于是否应该“发钱”的讨论。但陆先生对“保交房”的高度肯定，倒是引起笔者的兴趣也想小议几句。

陆挺在文中指出，房地产行业的萎缩是中国经济目前面临的最主要挑战。这个行业已经超跌，有必要采取积极措施防止房地产业陷入螺旋式下降的困境，而“保交房”是托底房地产业的基础，是一个实际的抓手。陆文说，根据我们去年的保守估算，“保交房”的资金缺口在3万亿元左右，中央政府这方面的额外支出，从保护买房人作为债权人的基本利益，维护社会公平正义，加速市场出清和稳定经济增长等角度来看，都是当前最优的经济政策。

笔者同意，在一定的条件下，“保交房”是应然之举。特别是对于那些已经支付了首付或者全款的买房者来说，政府有责任支持、帮助资金困难的房企按质按量来完成这些新房的建设和交付，否则将造成大量的违约，还会造成“人心浮动”，进一步冲击已十分疲弱的房市。这也应该是“保交房”政策的本意。但是，当前那些在建而尚未完工的新房，其中有多少是已经预售的，又有多少是尚未售出的——“保交房”是否也包括后面这一部分？

如果是的话，意味着“保交房”要保证全部在建新房的完工，不管它们是否已经售出，为的是避免它们的“烂尾”。应该说这样的目标也是合理的，“烂尾”不仅会造成“违约”，还会造成社会资源的巨大浪费并留下未来难以收拾的后遗症。但笔者有点没想明白的是，如果“保交房”还包括那些尚未售出的新房，完工以后势必还将增加大量的市场供给，而当前房市的主要问题在于新房的供过于求，如此又如何谈得上市场的“出清”？所谓“出清”，不就是要淘汰那些过剩的产能和产品吗？

诚然，房子不同于其他一般的商品，它属于“固定资产”，就算卖不出去也没办法从物理上予以“出清”（总不能都拆掉吧），只能慢慢等待市场的消化。故此笔者不反对一般意义上的“保交房”，只是并不认为这有助于房市的“出清”，反而可能在某个阶段因供给的继续增加而加剧市场供需关系的失衡。这显然是一个两难。正因为如此，笔者在“保交房”方略提出之初就曾指出：“保交房”也许并不难，难在“保销售”。

再说一遍，笔者支持“保交房”，但认为这只是对房市的“托底”之举。而房市真正的“出清”，只有等到市场预期发生逆转，促使多数人又愿意买房了。这个过程不可能一蹴而就，房市危机对经济的影响之大、之深，就在于这里。

据中国新闻网最新报道，住建部副部长董建国日前透露，该部会同国家金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为“保交房”攻坚战的目标任务。他还透露目前商业银行已按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元人民币，这些资金按照项目的工程进度陆续发放到位，有力支持了项目建设交付。“老百姓交了钱，就应该拿到房”，董建国说，“保交房”的目标就是要把符合交付条件的房子交到购房人手中。

从董副部长的表态来看，“保交房”要“保”的是那些“在建已售未交付的商品住房”，这就解答了笔者的部分疑虑；只是他没说那些未售出的半拉子楼房数量有多少，又该怎么办。从常理来看，有些在建楼盘的房子可能部分已售出部分仍待售，“保交房”不大可能只“保”那些已售新房的建成，应该包括整个楼盘。如此，已经付款的消费者固然可以拿到房子，但不可避免地也会有部分建成的房子仍将处于待售状态，总量上仍会增加房子的供给。另一方面，陆挺先生的假设是“保交房”需要的3万亿资金由政府支出，但实际上当前这笔巨款是在政府部门的督促下由各地的银行出资垫付的，对于那些未售出的房子，银行未来如何收回这些贷款，恐怕也是一个问题。

  总之，“保交房”是个好政策，但是否如陆挺先生所断言的那样能够加速市场“出清”，还需通过市场的实践来检验。（未名日记8月26日）