房地产之救市：日式还是美式？——

《房价究竟何时见底？》——这是前德意志银行财富管理中国区总监黄凡先生在其财新博客中提出的一个问题，相信也是很多人所关心的。

文章认为：常识告诉我们，市场趋势形成不容易，一旦形成要逆转更为不易，楼市、股市、汇市…无不如此。要判断房价见底的历程与方式，最具备借鉴意义的就是我们的东邻日本和太平洋彼岸的美国，它们都经历过完整的周期。这两个国家的房市分别在1990年代初与2006年代初走向泡沫的巅峰，然后不可避免地陷入泡沫破灭后的大调整。其中日本楼市用了二十来年的时间，终于在2012～2013年间成功筑底，然后缓慢回升到当下——东京市中心等核心区的房价终于超越了1991年的历史高位。而美国从2006年初房价开始下跌，六年后房价见底回升，用时相对较短。黄先生据此认为，如果国内楼市参考美国，那么还有三年的时间见底（扣除已经过去的两年），如果参考日本，则还有十七年！

笔者闻之吃了一惊：吾国的房市探底，倘若是美式倒也罢了，倘若是日式，那岂不是还得等上十几年？

那么，上述这两种方式的探底时间为何有如此之大的差距？

黄先生分析认为，原因在于日式属于“慢跌长痛”，美式则是“急跌短痛”。在日式的操作中，房价明显下跌后，剩余的按揭贷款金额往往大于房子的价值，成了妥妥的“负资产”，但银行也心照不宣地让房东们继续还房贷，经过十来年的努力，终于把按揭贷款余额降下来，“负资产”就此转正。而美式的操作就是银行把持有“负资产”的房东们扫地出门，收缴房子后便宜卖给新的接盘侠，不足以覆盖剩余房贷的差额部分自然就成了银行的坏账；大量坏账的集中浮现令联邦政府不得不注资来托底银行（当时花旗、摩根、美银、富国等大银行无一例外都接受了政府注资），但最终是银行的股东们为坏账买单。

不过以笔者的记忆，美国政府当时的“注资”并不是无偿的，而是以此拥有被注资银行的部分股权，等到后来市场回暖，政府再渐次通过资本市场抛售这些股权回笼资金。总的来看正如黄文所指出的：日式就是慢慢地补资产窟窿，而美式是通过资产的急剧降价与换手实现“出清”。

黄先生接着写道：大家可能会说，俗语云“长痛不如短痛”，我们来个美式的解决就好。但是，美式的“短痛”之剧烈，真不是一般人所能承受的。当年的美式出清直接触发次贷危机，进而引发了一场席卷全球的金融海啸，很多一流金融机构被一举“打残”，最后靠各国政府全力救助才勉强存活。黄先生称自己2012年曾到美国，亲眼目睹危机过后的满目疮痍：许多人失去了靠之养家糊口的工作和赖以为家的房子，到处可见因还不起房贷而被法院没收的“法拍屋”，以及因房价大跌成为“负资产”而被银行强制处理的“共同主张屋”。他还顺便提了一句：他本人当时就出手抄底买入了几间房子，其后因美国房市开始见底复苏而有丰厚斩获。

那么，吾国此次房市大调整，政策面是日式的还是美式的呢？黄先生直言不讳，称“看来大概率是走日式的路子了”。他给出的依据是当下“国内不少银行已经开始贴心地为房东们推出了只还利息、不还本金的减压举措，旨在减轻房东们偿还按揭贷款的压力，通过以时间换空间的办法来解决问题”。

笔者也注意到相关资讯。如据财新报道，多家银行已在悄然试水按揭月供“先息后本”。所谓“先息后本”，就是容许按揭者在未来一段时间内只支付贷款利息，推迟偿还原本按合同应该如期支付的等额本金，相当于银行与存量购房人达成某种“谅解”协议，这样银行就不必诉诸法院要求收缴作为抵押品的房子强制“法拍”。既可以缓解购房人在一段时间内的还贷压力，同时银行也避免了资产不良率大幅上升致使账面上太难看。

当然，这并不是说按揭者可以少还贷款本金，而只是将还款时间往后推移而已。在“延期”的这段时间里，按揭者还是要努力想办法攒够钱，以期到时候一并归还本金，不然的话，你还是得将房子交给银行抵债。

这自然称不上是“最优选择”，而是一种“没有办法的办法”，看起来似乎也得到了监管部门的“默许”。不过笔者认为，美式的救市引起市场震荡太大，不符合吾国“坚决守住不发生系统性金融危机”的底线要求，但吾国也未必仿照日式来处置当前的房市危机，比如当局正在要求银行垫资支持企业“保交楼”，又比如地方政府直接出面购买空置商品房用作保障房，这些措施无论是当年的日本还是美国似乎都不曾见过，可以说是“中国特色”的政策创新。

  回到黄先生提出的问题：我们的“房价究竟何时见底？”他给出的答案是：“建议慢慢地等待吧，或许直接讲——要等下一个大周期了。”以笔者的猜度，我们会“取其中”的概率较大，即在日式和美式之间打个折中。至于具体时间会是多少，笔者不敢妄断，只能有待于实践的检验。（未名日记9月12日）