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需求不足,仍在“限购”,岂不怪哉?

需求不足,仍在“限购”,岂不怪哉?——

凤凰网日前转载“大猫财经”的一篇文章说,这几天央行和银保监会的一纸文件,让市场炸开了锅,6个大项,16条小项,各种金融政策,支持力度也算是空前的,坊间称其为“史诗级救市”——指的是房地产市场。

笔者也注意到这份文件的“力度”,对处于艰难中的房企来说,确实是一个“史诗级”的利好消息。有分析认为这些政策落地之后,“保交楼”的问题可望得到基本解决。笔者也相信文件贯彻执行后房企的融资环境将得到优化。说到底“保交楼”是一个资金问题,若得到金融机构的支持,吾国房企的“制造”能力是人所皆知的,“交楼”难题自可迎刃而解。

然而在笔者看来,当前房市遇到的困难还不仅只是“交楼”,同时还有“卖楼”,在某种程度上后者的难度更甚。诚如“大猫财经”此文所说的,现在“大家为什么不买房?因为预期变了。”

文章对此进行了详细分析。但在笔者看来,其实“卖楼难”的根本原因在于这一阵子的房价不断下跌。据国家统计局公布的10月份70城房价数据,房价环比下跌的城市数量继续扩大,新房价格下跌城市有58个,二手房下跌的城市更是多达62个。在这种背景下,房市的销售遇冷是“理所当然”的。正如股市有“买涨不买跌”的经验之谈,房市其实也是一样,因为大家都怕此时买房会被“套牢”——万一房价继续下跌呢?

过去二十年,人们都在抱怨房价太高且节节攀升,这是一个不争的事实。但奇怪的是房价越高,买房的人似乎就越多。这是为什么?因为在房价还会上涨的预期下,人们买房以后就算暂时闲置在那里也会升值,获利肯定高于银行存款利息,因此不买白不买。但是如今的行情变了,人们的预期自然也会跟着变:房价越是下跌,越不敢入市,从而形成反向的循环。

那么,买房的人少了,是不是跟人们收入的减少有关呢?也许的确如此。不过笔者看到有数据显示,今年以来吾国的居民储蓄率大幅上升,上半年达到36%,较年初提升5个百分点;在银行存款利率不断降低的情况下,住户存款总量反而高增,今年8月住户存款较年初增加10万亿,是去年同期的2.3倍;定期存款占存款比重达68.9%,为历史最高水平,据调查近六成居民目前倾向于更多存款。(财新网,任泽平)

这说明什么?说明现在多数居民手中或许并不缺钱,否则就很难解释储蓄率的逆势增高。想想也是的,吾国经济快速发展了四十多年,财政实力大增,看看吾国修建了那么多世界先进水平的基础设施就知道政府“不差钱”(尽管有些项目是负债建起来的,如高铁的负债额多达数万亿元);而大部分居民家里也积累了不少财富。虽然这几年遭到新冠疫情的冲击,经济和居民收入增速放缓,但他们的“家底”还在。只是市场行情与预期起了变化,很多人宁可把钱拿去储蓄也不再像过去那样投资房市。

所以,要想让房市“重振旗鼓”,解决了“保交楼”的问题之后,还得想办法“促销售”,不然房子造好了若没人买,房市还是难以摆脱困境,搞不好还会拖累银行,因为房企只有将房子卖出去才能还得上贷款。现如今许多地方政府和房企都在想办法“让利促销”,但笔者感到有些奇怪的是,明明大部分城市的房价都在持续下跌,然而最重要的限制性措施即“限购”政策却未见松动。这却是为何?

应该说,“限购”政策过去曾对遏制房市过热起到了很大作用。但要认识到,“限购”针对的是需求端,以此抑制过火的购买吹大房市泡沫,而现在时过境迁,当下房市乃至整个宏观经济的问题在于需求不足。需求不足的情况下仍坚持“限购”,显然于理不通。笔者看到前些日子有专家还反对放松房市调控,理由是生怕“炒房团”会卷土重来,这种担忧显然与当今房市的实际状况完全“脱节”,简直就像“刻舟求剑”。

诚然,目前少数城市特别是几个特大城市的房市仍供不应求,“日光盘”的现象偶有闪现;但是必须看到,大部分城市的房市行情是“过冷”而不是“过热”。现在也许是真正贯彻落实房市调控“一城一策”的时候了。之前有个别城市曾尝试解除“限购”,不知为何很快又“收回”,笔者猜度很可能是怕上级的“怪罪”。故此笔者建议,有关部门应该放权给地方政府,凡是房价连续下跌的城市,允许它们不再“限购”。老实说,在当前的市场预期下,放开“限购”能不能起到刺激房市的作用还两说,但市场需求严重不足却还在“限购”,无论如何是有悖于逻辑的。

退十步说,万一放开“限购”真的如有些专家所担心的诱发炒作之风,那也好办,重新再实施“限购”就是了。需知不像法律那样具有刚性,“限购”本身是一种临时性的政策,是可以随时调整的。市场过热时泼点水,房市过冷时添点柴,调控之道,不就应该如此吗?

取消“限购”,此其时矣!(未名日记11月22日)



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