房市也K型：豪宅日光，刚需纠结——

最近一段时间，一些重点城市的房市传出颇有些振奋人心的消息：深圳、杭州、上海等地推出的一些高档新房，竟然频频出现“日光盘”。如据介绍深圳上半年千万元以上豪宅卖出2210套，其中3千万元以上卖出619套；杭州千万元以上豪宅卖了2519套。这些购房者气魄之大、出手之阔绰，令人咂舌。豪宅如此畅销，是不是房市“触底反弹”的一种信号？

的确，从2021年至今，吾国房地产市场已经下行了五年之久，也该唱响“翻身道情”了吧？然而国家统计局发布的数据显示，7月一线城市新房价格由6月的环比上涨0.1%转为持平，二线城市由持平转为下降0.1%，三线城市仍下降0.3%。据分析，今年以来二线城市新房价格跌幅虽逐步收窄，到6月实现年内首次止跌，但7月环比复又转跌意味着房价持续修复趋势尚未形成；一线城市的表现要好些，7月上海、广州和深圳的新房价格分别环比上涨0.2%、0.1%和0.2%，均实现环比“五连涨”，北京则下降0.3%，连续四个月下跌；然而从三线城市看，房市仍处于明显的偏冷状态。

除了宏观数据，笔者觉得还要看政策层面。刚刚过去的两个月间，上海、北京分别出台了新的房市调控措施，进一步放宽了对居民购房的限制。尤其是8月28日央行、金融监管总局联合印发了推动加快构建房地产发展新模式的意见，其核心的政策变化是将‌个人住房贷款最长期限从30年延至40年‌，并且明确‌“先交房、再还贷”‌的放款机制。这些新政自然会利好房市，同时也说明房市真正的“拐点”并未到来，否则就无需如此进一步放宽政策加以扶持了。

那么，又该如何解释上述一些重点城市新推高档楼盘的“日光”现象呢？对此，笔者看到有行家给出了分析。如财经作家吴晓波在财新网撰文认为：一边是豪宅被疯抢，一边是普通二手房无人问津；一边是核心城市量价企稳，一边是80%的城市持续阴跌，他指这不是楼市回暖而是K型分化。“K型分化”一词，笔者此前曾看到有经济学家用来形容吾国当前的经济形状，用在房市上似是第一次看到，想来也并不算“突兀”：作为整体的经济与作为重要组成部分的房市，两者自然有很大的相关性。

另外笔者还看到标签为某知名网刊经济主编的徐瑾撰文解释“豪宅热销”现象说，如今标价上千万的豪宅，已经不能视同为“住宅”而成了“奢侈品”，因此会出现明显的溢价。她认为这与普通人的刚需市场不在一个坐标系上，听起来也颇为在理。

那么，究竟是哪些人在“疯抢”那些昂贵的豪宅呢？据吴晓波文章介绍，主要是一些40岁左右的新型制造业和AI产业的“新贵”。笔者的理解是，他们的身价随着资本市场对这些产业和企业的热捧而暴涨，自然有底气出手购买这些豪宅，一来能即时享受豪宅的“荣华富贵”，二来又能作为自己的“资产储备”。实际上此种现象过去也曾出现过多次，每当资本大潮来临时，总有些捷足先登者能“屹立潮头”。笔者注意到，尽管整体经济并不是很景气，但今年的个人所得税却有较快增长，大概也多来自于那些“新贵”的贡献。

然而实话实说，这与普通人的确没什么关系，后者关心的还是就业、薪资、物价以及普通住房等“刚需”。所以，关于房市是否已经回暖，还不能轻易下判断。此外笔者还有一个未必正确的感觉：这几年我们的内需不足、消费不振，最重要的拖累还是房地产。也就是说，要想扩大内需、提振消费，恐怕要等到房市真正触底反弹后才会“起效”，只是不知道它的“底部”会在何时显现，估计也许快了。不过有论者指出，即便房市调整结束，也并不意味着会“全面上涨”。当年“一房难求”的盛况，恐怕再也难以重现了。诚如有经济学家所言，当前大众买房首先要看是否适合居住，别总纠结于能不能升值了。笔者也觉得，无论是房市还是股市，“抄底”向来不易，所以有条件的刚需者们者，还是“该出手时便出手”吧。（未名日记9月4日）