“公摊面积”与“公用面积”——

前几天多个城市如湖南衡阳、河北张家口的管理部门宣布要取消商品房销售中的公摊面积，实行按套内建筑面积计价销售，引起市场的热议。有的媒体对此给予高度评价，如某媒体发表社论认为，“取消公摊”不仅可以助力推动房产市场复苏回暖，还能有效化解过去二十多年来房地产高速发展累积的系统性风险，有利于坚定购房者的信心，稳定房产市场预期，为今后行业健康发展做好制度性安排。不过笔者觉得，这些话说得似乎有点“过”了。

所谓“公摊面积”，指的是由整栋楼的产权人共同分摊楼内公用部分的价格，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室以及管理用房等。过去二十多年来，开发商将这些公用面积也按市场价格并以某种计算公式分摊到购房者头上，遂使他们买到的住房面积“名不副实”，特别是高层建筑的得房率往往只有七成左右，看上去似乎的确颇不合理。

然而笔者认为，“取消公摊”的意义并不像有些媒体所宣传的那样“夸张”。首先，“公摊面积”的关键词在于一个“摊”字，即将其价格分摊给购房者承担；但是除非你购买的是独门独院的别墅，任何整栋楼房必会存在公用面积，“取消公摊”并不等于取消了公用面积，否则这栋楼没法住人。而这些公用部分的建造也是有成本的。

其次，既然整栋楼内必然存在公用面积，“取消公摊”之后这些公用部分的造价由谁来承担呢？如果由开发商承担，显然其产权也应归于开发商。这样，住户使用这些公用面积是否还要付费？以公用楼梯为例，难不成住户每次经过这些楼梯还要另外掏钱？这无论是对开发商还是住户来说，都是无法接受也是不可想象的。

再次，说“取消公摊”有助于推动房产市场复苏回暖，大概指的是可以降低房价。的确，若给定销售的每平米单价不变，将住户所购住房中的公摊部分取消，比如原来的一百平米减少为七、八十平米，看起来整套房子的价格就会降低。但是这涉及到上面所说的公用部分的产权归属和使用问题，除非开发商愿意让住户“无偿使用”，否则一定会将被取消的公摊面积的价格换算到套内面积的价格上。试问，开发商会心甘情愿地“无偿奉献吗”？如果他们不愿意而以行政手段强制实行，恐怕今后没人愿意做开发商了，因为这明摆着会亏损，且不符合市场经济的规则。——强调一下，笔者这样说的前提是给定原来每平米的单价不变。

所以，“取消分摊”只不过是变换了原来的定价方式，以此计算，房子整套面积是减少了，但套内的单价却会提高，因为开发商会将被取消的公用面积的价格转嫁到套内的实用面积上，如此，从总价来看，属于“换汤不换药”。

当然，原来的“公摊”做法确有需要改进之处，这就是它的透明度不够高，开发商的销售说明书往往对此语焉不详。笔者认为，今后管理部门应明确楼内的公用部分产权归住户集体所有，并规定开发商必须将其面积和功能以书面形式向购房者详细予以说明，标明这些公用面积与套内实用面积的比例，绝不能弄虚作假，否则将承担法律责任，向购房者支付“惩罚性赔偿”。至于开发商是否在销售时“取消公摊”，消费者又是否买你的帐，应由买卖双方自由选择，管理部门不应干涉。所以据报道2019年住建部官网发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》中最初有“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的内容，但是这一条后来还是被剔除了，大概是考虑到这方面还是由市场“约定俗成”。

总之，“取消公摊”不是不可以，但公用面积是一个客观存在，是没有办法取消的，关键在于确保销售时的透明度，让购房者看得明白，买得放心，没必要将“取消公摊”的作用和意义吹得那么高，让人误以为这会有助于降低整体房价，更要防止有些不良开发商假借“取消公摊”之名、暗中行缩减公用面积之实，侵害购房者的利益。

  刚过去的11月，官方数据显示在此前一系列利好政策的推动下，房市整体出现了回稳的趋势。说到底房地产能否恢复正常的市场形态，最重要的还是要看整个供需状况能否得以平衡，跟“取消公摊”之类，其实没有多大关系。（未名日记12月23日）