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全面放开限购:“最后一颗子弹”?——

5月9日,房市传来一个不大不小的好消息:作为二线热点城市的杭州和西安同一天取消了全部限购政策。市场闻讯为之一振。

众所周知,由于吾国房地产市场曾经长年过热,多年前许多城市纷纷实施限购限贷等政策,以遏制“炒房”现象。然而时过境迁,随着房市突然趋冷,房价和销售量不断下跌,从去年开始,这些限制性政策逐渐放松乃至取消。到目前为止,除了几个一线城市的核心区域,全国各地的房市限购几乎全面放开。

依照过去的经验,每当限购政策放松之时,房市总会出现反弹,其热度甚至会“变本加厉”。也许正因为如此,此次管理层对放松包括限购在内的限制性政策取比较审慎的态度,从试探性地局部放松到现在几乎全部放开,历经了差不多一年半的时间,显然是为了确保“房住不炒”的方针不会因政策放松而被扭曲。

那么,从解除需求端限制的角度看,随着限购政策的几近全部取消,可以说现如今“子弹已全部打出”,房市是否会随之再一次回暖呢?笔者看到公号“泽平宏观”近日撰文说,从厦门、苏州、广州等此前放松限购的城市实践来看,短期脉冲后市场仍然疲软,可见不能对放松限购的效果有太大指望。文章认为,制约当前房地产市场的核心因素,如果不是限购的话,那就是居民支付能力和市场预期。

文章引述日本学者辜朝明提出的“资产负债表衰退”理论认为,以前热点城市放松限购都会出现房价大涨,而这次短暂脉冲后重回疲软,主因就是居民的资产负债表这些年被严重破坏了,影响了支付能力。根据90年代日本的教训以及2008年中美的成功经验,应该通过财政的扩张修复企业和居民的资产负债表,比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、补贴先进科技企业等,同时辅以QE降低利率、投放货币。

笔者同意房市疲弱是居民支付能力和市场预期出了问题的判断。但是这一次跟以前也许真的不一样了,可以说是同时遇上了供给与需求两端反向而行。要扭转这种趋势恐怕不是专家们写写文章、发发议论这么简单。核心的问题是如何增加居民的收入,比如此文提到的“发行超长期国债支持新老基建项目”,实际上现在已经在这么做了,但是要想让这些国债投资转化为居民的实际收入,这中间要绕好大的“弯子”;又如其所提到的“降低利率、投放货币”虽属必要之举,但同样也难以“立竿见影”,而且现在为了补贴银行不断缩小的息差以防债务问题“殃及池鱼”,存款利率已接连下调,因此也减少了百姓的储蓄收入,致使大家都自觉不自觉地更加捂紧了钱袋子。

更重要的是,目前的房价仍在下跌,即使有意购房者也会遵从“买涨不买跌”的市场常规,据“泽平宏观”的文章引用的调研数据,在全国22个大城市中,刚刚过去的五一假期里,新房销售量相比去年同期下跌47%,相比2019年同期下跌30%;22个城市有19个城市新房销售呈现同比下降趋势;在广州和上海,销售量同比甚至下降了60%以上。

  文章说,房地产出现了明显的“超调”,显著拖累了经济、就业和地方财政。笔者认为,“拖累”是显而易见的,“超调”则未必。盖因当前房市的困境是泡沫长期积累遽然破裂所造成的,去除泡沫可能也需要较长的时间。所谓“超调”,其实是一种主观的说法,但市场往往不以人的主观意志为转移。正如上头早就提出“房住不炒”,且不断地划出一些“红线”,但并未能够阻止泡沫的生成;现在泡沫正在破裂,房市的下一步走势也难以预料。全面放开限购之后,效果如何尚待观察。管理部门也许要以“底线思维”做好应对预案。(未名日记5月13日)

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蔡未名

蔡未名

2012篇文章 2小时前更新

未名者,江南布衣。生于20世纪50年代,下过乡,上过学,教过书,做过公务员,写过小说。中年后创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言。现已退休,居于山间一寓,远离城市喧嚣。2017年开始撰写博客,每周一文,2018年7月开始每日兼发微博。发挥余热,防止痴呆,只事耕耘,不问收获。诗云:知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。 电子邮箱:wmc529@sina.com 欢迎关注我的微信公众号:未名周记(每周一发布)

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