全面放开限购：“最后一颗子弹”？——

5月9日，房市传来一个不大不小的好消息：作为二线热点城市的杭州和西安同一天取消了全部限购政策。市场闻讯为之一振。

众所周知，由于吾国房地产市场曾经长年过热，多年前许多城市纷纷实施限购限贷等政策，以遏制“炒房”现象。然而时过境迁，随着房市突然趋冷，房价和销售量不断下跌，从去年开始，这些限制性政策逐渐放松乃至取消。到目前为止，除了几个一线城市的核心区域，全国各地的房市限购几乎全面放开。

依照过去的经验，每当限购政策放松之时，房市总会出现反弹，其热度甚至会“变本加厉”。也许正因为如此，此次管理层对放松包括限购在内的限制性政策取比较审慎的态度，从试探性地局部放松到现在几乎全部放开，历经了差不多一年半的时间，显然是为了确保“房住不炒”的方针不会因政策放松而被扭曲。

那么，从解除需求端限制的角度看，随着限购政策的几近全部取消，可以说现如今“子弹已全部打出”，房市是否会随之再一次回暖呢？笔者看到公号“泽平宏观”近日撰文说，从厦门、苏州、广州等此前放松限购的城市实践来看，短期脉冲后市场仍然疲软，可见不能对放松限购的效果有太大指望。文章认为，制约当前房地产市场的核心因素，如果不是限购的话，那就是居民支付能力和市场预期。

文章引述日本学者辜朝明提出的“资产负债表衰退”理论认为，以前热点城市放松限购都会出现房价大涨，而这次短暂脉冲后重回疲软，主因就是居民的资产负债表这些年被严重破坏了，影响了支付能力。根据90年代日本的教训以及2008年中美的成功经验，应该通过财政的扩张修复企业和居民的资产负债表，比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、补贴先进科技企业等，同时辅以QE降低利率、投放货币。

笔者同意房市疲弱是居民支付能力和市场预期出了问题的判断。但是这一次跟以前也许真的不一样了，可以说是同时遇上了供给与需求两端反向而行。要扭转这种趋势恐怕不是专家们写写文章、发发议论这么简单。核心的问题是如何增加居民的收入，比如此文提到的“发行超长期国债支持新老基建项目”，实际上现在已经在这么做了，但是要想让这些国债投资转化为居民的实际收入，这中间要绕好大的“弯子”；又如其所提到的“降低利率、投放货币”虽属必要之举，但同样也难以“立竿见影”，而且现在为了补贴银行不断缩小的息差以防债务问题“殃及池鱼”，存款利率已接连下调，因此也减少了百姓的储蓄收入，致使大家都自觉不自觉地更加捂紧了钱袋子。

更重要的是，目前的房价仍在下跌，即使有意购房者也会遵从“买涨不买跌”的市场常规，据“泽平宏观”的文章引用的调研数据，在全国22个大城市中，刚刚过去的五一假期里，新房销售量相比去年同期下跌47%，相比2019年同期下跌30%；22个城市有19个城市新房销售呈现同比下降趋势；在广州和上海，销售量同比甚至下降了60%以上。

  文章说，房地产出现了明显的“超调”，显著拖累了经济、就业和地方财政。笔者认为，“拖累”是显而易见的，“超调”则未必。盖因当前房市的困境是泡沫长期积累遽然破裂所造成的，去除泡沫可能也需要较长的时间。所谓“超调”，其实是一种主观的说法，但市场往往不以人的主观意志为转移。正如上头早就提出“房住不炒”，且不断地划出一些“红线”，但并未能够阻止泡沫的生成；现在泡沫正在破裂，房市的下一步走势也难以预料。全面放开限购之后，效果如何尚待观察。管理部门也许要以“底线思维”做好应对预案。（未名日记5月13日）