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股市已回升,房市将如何?——

在管理部门频频出台的救市措施的刺激下,A股在春节前迎来一波“八连阳”的强劲反弹,一鼓作气接连收复了2800、2900点,兔年的最后一个交易日还重新站上3000点。亿万股民为之大舒了一口气。

那么,另一个重要的资产市场——房市的情况如何呢?数据显示,进入阳历新年后,“冷清”已久的房市也似有一点“回暖”迹象。2月23日,国家统计局公布了1月份70城房价指数,一线城市和三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%和0.4%,降幅均比上月收窄0.1个百分点,二线城市环比下降0.4%,降幅与上月持平;当月房价环比下降的城市数量亦有所减少,最近11个月来首次出现房价上涨城市数量回升的现象。

据时代财经报道,多名地产经济专家均认为当前利好政策持续输出,房市已呈现“慢修复”,但他们对于未来房地产走势的预测却不尽一致。有的认为房价最大压力期已经过去,当前正进入到跌幅收窄的阶段,未来形势趋好且乐观;有的则对价格总体上涨动力仍持保留态度,认为当前房价在底部徘徊的局势尚未打破,指尽管新房和二手房价跌幅收窄,但收窄的幅度很小,趋势性下跌或仍是主流。

接下来的房市将会如何,笔者不是专家不敢妄测。但有一点似可以肯定:关键要看房价的走势。股市中有“买涨不买跌”之说,看似有悖常理,实际符合辩证法。房市也是一样,表面上看房价下跌是买房的好时机,但此时消费者心理反而在“犯嘀咕”:如果后面的房价继续下跌,这会儿出手岂不是“买亏了”?因此大多数人反而会“持币观望”。只有当房价出现明确的回涨信号时,人们才会“该出手时便出手”,盖因如果房价继续上涨,早点出手就“赚了”。

所以,房市能否真正回暖,取决于房价何时才能出现趋势性的“止跌回升”。从这个角度看,仅仅依据1月份房价环比跌幅(同比已经基本上没什么参考价值)有所缩小还不足以让买房者“心动”,即便后面的房价涨幅能够“由负转正”,多数人还会观望一段时间,以等待上涨的趋势明朗化。——跟股市一样,在房市里无论是“抄底”还是“抛尖”,只有少数“冒险家”才敢这么做。

那么,如果房市能真正回暖,房价会出现“报复性反弹”吗?也就是说,当前这次房地产下滑是周期性的吗?会不会过两年恢复到之前那么“火”?对此,笔者看到厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁回应说:“我看未必。”

据观察者网报道,赵燕菁日前在接受访谈时表示:“我觉得这一次可能和以往不太一样。”他解释说,以往二三十年,在城市化的趋势下,多达好几亿的农村人口向城市的大规模转移是史无前例的。这就促使一个时期内整个房地产需求出现非常规的增长。但是,现在从农村向城市转移的人口基本趋于稳定,不会再有以前那么大规模的“迁徙潮”,所以房地产也不会再像以前那样快速扩张。当然有些城市人口还会增长,但大部分城市的人口都比较平稳有的甚至开始收缩,这是和以前最大的不同。

赵教授所言不无道理,实际上高层之前亦判断吾国房地产市场的供需关系已出现重大变化,指的就是不会再像过去那样“供不应求”,现阶段在某种程度上甚至可以说是“供过于求”。所以即使房价止跌而有所回升,也不可能出现之前那样的“炒房热”,而会进入一个新的平稳发展阶段,“房住不炒”或将真正成为现实而不仅是政策愿景。

不过赵教授之言连带还会牵出两个问题:第一,依他所说,吾国的城市化是否也进入到一个平稳发展的新阶段,即现在的城乡人口格局不再有大的变化?也就是说,不会再有大规模的农民进城?但是从现在的城乡人口结构看,城市人口(包括此前进城落户的农民)大概在六成左右,离世界公认的起码占七成人口的城市化标准还有一定的距离。如果吾国的城市化进程真的已经告一阶段,恐怕也会影响到之后的“扩大内需”和经济增长。第二个问题,以笔者的阅读记忆,赵教授以前曾力赞和力挺“土地财政”,认为这是吾国经济快速发展的一个重要抓手,如果接下来的城市化格局如其所说已“基本稳定”,以城市化为主要依托的“土地财政”又将如何呢?而这又关系到地方政府的“化债”以及它们的“汲财”能力……

还是辩证法说得对,事物都是相关联的。(未名日记2月27日)

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蔡未名

蔡未名

1965篇文章 10小时前更新

未名者,江南布衣。生于20世纪50年代,下过乡,上过学,教过书,做过公务员,写过小说。中年后创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言。现已退休,居于山间一寓,远离城市喧嚣。2017年开始撰写博客,每周一文,2018年7月开始每日兼发微博。发挥余热,防止痴呆,只事耕耘,不问收获。诗云:知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。 电子邮箱:wmc529@sina.com 欢迎关注我的微信公众号:未名周记(每周一发布)

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