德国如何做到“房住不炒”？——

据界面新闻报道，国家金融与发展实验室理事长、中国社科院原副院长李扬日前为两位国内专家的新著《金融的谜题——德国金融体系比较研究》做序，他在序言中表示，读完这本书让他强化了需要向德国学习点什么的愿望，其中一点就是德国的住房制度及住房金融制制度。

李扬指出，20 世纪末期以来，房地产市场的扭曲、房地产金融市场的波动，甚至成为导致多数国家宏观经济波动和经济长期衰退的主要因素。日本堪称这方面的典型，而美国的情况也许更为严重，其“次贷危机”引发了全球的金融危机。然而，德国可能是唯一没有受到房地产市场和房地产金融波动的重要的发达经济体，它没有出现国民经济总体和房地产市场相互影响、彼此“绑架”的情况。 德国何以能够“独善其身”？李扬认为很重要的一点，就是德国长期坚持租房为主、购房为辅。截至2020 年，德国居民自有住房率仅为 43%，租赁住房则占 57%。这样的比例让笔者看了颇感吃惊。正如李扬所指出的，作为比较，吾国居民的自有住房率在 2020 年达到 89.84%，远超69% 的世界平均水平。

德国的富裕众所皆知，为何德国人并不热衷于自己买房居住而喜欢租房？对此李扬在序言中未加以详解。笔者不了解具体情况，但依据常识，猜度这是因为多数人认为租房比买房更划算。此外，正如李扬所指出的，“能够在市场上被炒作的，只有自有住房，而租赁住房的产权性质和物理性质则决定了其基本进入不了市场炒作的范围”。故此，德国租房为主的“国策”，从根本上弱化了房地产市场与金融体系的相互关系，杜绝了两者之间相互加强的恶性循环。不仅如此，在租房市场上，德国政府实施了严格且周到的管理。

笔者思忖：倘若这是德国能做到“房住不炒”的“诀窍”，吾国能否向其借鉴学习呢？仔细想来怕是来不及了，盖因吾国的自有住房率已经高达近90%，你总不能硬要把这个比例降下来，强制一部分人卖掉自己的房子去租房住吧？而九成的自有住房率也证明，吾国的房市并非使用意义上的供不应求，房市一直火爆更多的源于投资性需求。所以领导才提出“房住不炒”的理念。

看了李扬介绍的德国经验，笔者突发奇想：吾国要真正做到“房住不炒”，何不将那些“空置房”以平价收归国有，然后再廉价租给那些无房户呢？如此，是不是就可以把自有住房率降下来，把租房率提高上去呢？

既然是“奇想”，也就有可能是“瞎想”。就连李扬先生的上述观点，也有专家表示了不同意见，何况笔者还是个“非专家”。（未名日记9月28日）