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宅基地使用权:可继承,无交易

宅基地使用权:可继承,无交易。——

人民网报道:最近吾国自然资源部、住房城乡建设部等多部委,经协商后对全国人大代表邵志清所提出的第3226号建议作出答复,其中明确:农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。 这意味着,理论上农村宅基地的使用权可以“代代相传”,不管继承者是城镇户籍还是农村户籍。请注意,与地上的房子不同,房下的宅基地,可继承的仅仅是它的使用权,其所有权仍归农村集体所有。

世界上大部分国家的房地产都实行“房地一体”,但吾国的情况比较特殊,房与地的产权性质有别。所谓“私有”住房,无论城乡,房子的所有权皆归居民所有,房下的土地所有权却是公家的:城市土地属国有,农村土地包括宅基地归集体所有。居民对房下土地只有使用权:在城市,期限一般为七十年,在农村,没有期限规定。

现在有关部委明确上述原则,对农民来说,当然是一个利好:即使他们的子女搬迁到城市落户,仍可以继承乡下老家宅基地的使用权。 但笔者有点想不明白的是:他们继承了宅基地的使用权之后,又能派上什么用场呢?要知道这些宅基地的所有权还是属于村集体,而已经成为城里人的农民子女又不大可能搬回到乡下去居住,如此,他们又该如何处置这种使用权呢?

笔者一直主张,应该赋予城乡居民以房下土地的永久使用权,同时允许在市场上交易。这样,土地所有权的公有性质保持不变,但使用权可以入市,从而真正实现了“房地一体”,大大提高了土地的市场化效率,还可以增加居民的“财产性收入”。 在城里,房下土地的使用权实际上已实现了市场化,“地随房走”,所以城市居民才能合法地买卖住房。潜在的问题是将来七十年期限到后怎么办。虽然物权法和民法通则都说可以顺延,但具体怎么操作现在还不明确。笔者感觉,届时大概率会让城市居民拥有自家房下土地的永久使用权,到那时,政府全面开征房地产税也就有了充足的理由,因为不仅房子私有,房下土地的使用权也已永久归于居民了。

然而农村的宅基地(且不论承包地)又该怎么办?因为现在无论是法律还是政策都不准其上市交易,只允许在村集体内“流转”。这样的话,即使进城落户的农民子女继承了宅基地的使用权,它在继承者的手中仍然是块“鸡肋”。显然,要继承者将宅基地白白交还给村集体,他们是绝不愿意的;而村集体恐怕也拿不出钱来“回购”,即使有财力想“回购”也没有价格,因为经济学说,惟自由交易才能产生市场价格。

如此,随着乡下父母的老去乃至离世,城里的子女又不肯回乡务农,到时候会不会出现大量荒芜的宅基地呢?

但愿不会。俗话说“车到山前必有路”,也许需要耗费的只是时间。(未名日记11月12日)

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