推行现房销售，实为利大于弊——

笔者前几天引述经济学者李迅雷先生一篇关于加强“系统思考”的文章，其中谈到人民币自由兑换的收益大于风险，从而应该加强其开放度。李文还举出另外一例，即当前推出的房地产新政中有重要一项是要逐步推行现房销售，李先生指这项政策有利于购房者，但却不利于房地产开发商，因为开发商要购地、造房，需要大量资金，如果不能预售的话，资金周转恐怕就有问题，从而减少房地产开发投资，这样一来开发商购买土地的意愿就会下降，进而又会减少地方土地出让金的收入，对原本就面临债务压力的地方政府来说是雪上加霜，从而又会减少其对城市更新改造的投资。

李文认为，如果现房销售能使得房价见底回升，房地产再度步入上行周期，那当然利大于弊；但仅仅通过改变新房的供需关系，并不足以带来房地产行业的见底回升，反而可能让房地产投资大幅下降，同时也给地方政府带来土地财政收入减少的压力。

看起来李先生似对推行现房销售持有保留意见，对此笔者倒是从他提出的“系统思考”出发另有一些想法。毫无疑问，预售制度对吾国房地产的发展曾经起到很大的推动作用，房地产商因此得以筹集更多的资金加快开发速度。但是就当前来看，房地产业在几年之前就已“由盛及衰”，究其根本原因，就是在整体上出现了比较严重的供过于求。要想让房市恢复供需平衡，按常理就必须要减少供给，而推行现房销售正能起到这样的作用；同时还因消费者在购房时能“看得见，摸得着”，进而促使开发商致力于造“好房子”。

诚然，如李先生所说，改预售制度为现房销售，必会减少房企的可用资金，放慢其拿地开发的速度，同时使得本来就已经式微的“土地财政”受到进一步削弱，进而影响到GDP增长。然而，有得必有失，此事难两全，总不能倒过来说为了扶持“土地财政”，为了“保增长”，应该继续加快房地产开发速度并增加供给，如此，又何以改变房市供过于求的格局？

所以权衡之下，笔者觉得推行现房销售还是利大于弊的政策举措。也许更值得反思的是，吾国房地产比较严重的供过于求状况是怎样产生的？预售制肯定是其中的一个重要因素，但恐怕不是全部的成因。实际上在笔者的印象中，鉴于日、美等国的前车之鉴，吾国管理层对房地产泡沫很早就有防备之心，比如多年来一直实行严厉的限购、限贷等政策，后来又出台了“三道红线”。无奈房市却“不听招呼”仍然一路高歌猛进，直到见大势已去才幡然醒悟，然而市场总体比较严重的供过于求格局已然形成，终于不可避免地由盛而衰，对经济和就业及民众收入的冲击是肉眼可见的。而想要扭转这种格局则需要“久久为功”，其中最主要的是要减少供给、提振需求。

没错，长期实施的预售制度对催生房市泡沫难辞其咎，但是更主要的推动力恐怕还是在于“土地财政”以及银行放出的超量开发贷款，遂使得央地之间对房地产的态度和应对措施产生了明显的“失调”。由于“县官不如现管”，结果就是房市泡沫过于膨胀而终致遽然破裂。至于众多买房者当时“随波逐流”地争相购买从而助推房价节节攀高，那是人的逐利本性所致，是怪不得他们的，反倒是很多人因此被“套牢”而值得同情。而地方财政收入也不能再像以往那样依赖于卖地必须通过改革另想办法。

  总而言之，现房销售利大于弊，应该尽快推行。（未名日记10月27日）