万科大换班：幸与不幸——

说起房地产行业曾经的“标杆”，有些年轻人可能会说是恒大，但年纪稍长一点的人都知道，早在二十多年前，那时的房地产“标杆”是万科；尽管恒大、碧桂园等房企的销售规模一度曾“后来居上”，但万科作为“标杆”之一的地位仍然屹立不倒，其领头人从之前的王石到接替他的郁亮，也为人们耳熟能详。即使三年前房地产从巅峰跌落，恒大、碧桂园等纷纷陷入流动性危机，万科的表现似乎仍相对稳健，让人颇有“姜还是老的辣”之感。

然而近日传来一个消息：据财新网报道，1月27日，万科召开董事会会议，对该公司高管团队大幅调整，郁亮辞去董事会主席职务，转职为公司董事和执行副总裁，深圳地铁董事长辛杰任万科董事会主席；万科总裁祝九胜因身体原因辞去所有职务，包括财务负责人、首席运营官等也都将调整。2月5日下午，万科发布内部公示，拟任命十名新的高管，其中多数来自万科第一大股东深圳国资委所属的深圳地铁集团。这意味着深圳国资将全面接手万科集团的经营管理。

万科高管层何以发生如此大的变动？据报道，盖因万科当前正遭遇经营端与资金端的双重危机，公司发布的2024年业绩显示，自上市以来首次出现年度亏损，且当年的归母净利润预损450亿元，同比降幅高达470%。其中流动性挑战尤为严峻，据DM查债通统计，2025年万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元；仅2025年一季度，万科就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。

但是目前万科集团可动用的资金捉襟见肘。根据财报，截至2024年9月末，万科母公司持有货币资金仅剩11.89亿元，据相关方初步评估，若要化解风险，万科大致需要外部提供约1000亿元的流动性支持。显然，单靠万科本身已难以自救。为此，深圳国资决定出手接管。鉴于深圳地铁集团“财大气粗”，想来应有能力来“力挽狂澜”。

外界普遍关心国资接手管理后会对万科带来何种影响。据报道多名资深房地产业人士认为，国资股东加大管理投入，短期内有助于增强资本市场信心，稳定万科股债价格，为万科后续融资提供更实质的增信作用。而深圳地区的国有银行和股份制银行负责人此后也果然纷纷公开表态，称坚定看好万科的后续发展，银行将继续积极运用各种金融工具，满足万科合理融资需求。毕竟这些银行多为国有控股，与深铁集团同属“国字号”。

不过，职业经理人制度及后来形成的事业合伙人机制曾是万科的独特优势和特点所在。有万科债券投资人认为，“从长期发展角度来看，国资管控很大可能会冲击万科原本的市场化机制。”但万科当务之急在于“活下去”，无力顾及后续。

有些人误以为可能万科跟恒大、碧桂园等一样也是民营房企，但际上早在2017年上半年，万科曾遭到“恶意收购”时，深铁集团已从华润置地和中国恒大受让万科股份而成为第一大股东，终结了那场著名的“宝万之争”，此后万科的日常经营治理虽仍由原来的职业经理人团队操盘，并继续实行“合伙人制度”，但事实上已转型为国资控股的混合所有制企业。所以笔者才称这是万科之“幸”，若非如此现在深圳地铁也不会如此承担风险而出手救助。

  然而这样一家长期屹立不倒的房地产“标杆企业”，如今竟然也陷入如此境地，不禁又让人嗟叹其之“不幸”。其实早在几年之前，万科就颇有预见性地提出“活下去”的口号，当时笔者还觉得是否有点言过其实。如今看来它的危机意识不是来早了而是来晚了。说到底，万科的危机还是源于更早时候在房地产处于黄金时期扩张过度而不惜大举债务，以至于形势陡变后其财力难以偿债，不得不由国资大股东出面接手。万科尚且如此，何况那些民营房企。实际上自去年四季度以来，房市的局势已有所企稳，但从房企整体债务的角度来看，欲摆脱困境，看来还需要时间和努力。（未名日记2月11日）