从产权角度看“房屋养老金”——

一不留神，这篇小文的草稿压在“箱底”已有两个多月，盖因最近一段时间国际上频频出事，笔者的注意力多被其吸引。但最近发现在网上谈论国际问题也有些“犯忌”，多篇拙作屡屡被阻。无奈只好将视线转向国内，遂翻出这篇文稿修改一番试试。

前一阵子，关于建立“房屋养老金”的问题引起市场热议。所谓“房屋养老”，当然只是一种拟人化的比方，跟人类一样，房屋也有“寿命”的限制，因此也需要“养老”。如据财新网报道，上海市市长日前在市人大会议上作报告时指出，“截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入‘中老年’”，为此上海将探索实施房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度三项制度。上海如此，推及全国，需要“养老”的房子想来也相当之多。

“房屋养老”，其实主要是指维修，其必要性无需多言。关键的问题是钱从何来，这也是人们最关心的。虽然业主们在购买商品房时都按规定缴纳了一笔房屋维修基金，但这些钱早晚是要用完的，之后房子的维修，又该由谁来出钱呢？

“房屋养老金”的说法刚出来时，许多人误以为是要业主们再出钱来补充维修基金，但后来官方对此予以澄清，住建部负责人表示房屋养老金制度“试点的重点是政府把公共账户建立起来”，而非设立个人账户。坊间理解他的意思似是这个公共账户是由政府出钱，于是此前的议论渐趋平复。不过笔者觉得从房屋产权的角度来看，这个话题似乎还存在着某种“悬念”。

按照市场经济的原则，理应是“谁的房子谁维修”。但是吾国的房屋产权性质不同于其它国家，即：已售商品房的地上建筑是私人所有，房下的土地则属于国有。在这种“中国特色”的住房产权制度下，若说“房屋养老金”的维修都由住户自己出钱，逻辑上似乎并不是很通顺；但若说都由政府出资，也有“公私不分”之嫌。

所以，关于“房屋养老金”钱从何来的问题，还是要先从产权理论上给予厘清。笔者认为，倘若现有的“房地分开”的产权性质不变，除了那些独栋别墅之外，未来的“房屋养老金”恐怕还是应该要由政府和居民来按某种比例来“分担”。不过这样的话也会遇到一个“技术性难题”：当初的房屋维修基金，是居民在购房时被要求一次性缴纳的，你若不缴这笔钱就无权购房，因此收缴起来没什么阻碍；这笔基金用完之后，若再让居民掏钱来加以补充，哪怕公家也出钱“分担”，收缴起来就没那么容易了。

实际上我们这种“房地分开”的产权制度在其它方面也遇到过麻烦。比如房地产税，之所以酝酿了好多年而难以全面实施，从根本上也是受碍于此：地上的住房虽归居民所有，房下的土地却是国有的，居民最多只有七十年的“租期”；何况居民购房时已缴纳了一大笔土地出让金，如今土地的“租期”未满，若再让他们每年缴纳房地产税，势必会引起他们的不满。“房屋养老金”的后续费用从何而来，也会遇到同样的问题。

这方面也许可以参考国外的经验。据财新网报道：新加坡的房屋分为组屋、共管式公寓、私人住宅和其他住宅，不同类型社区的维修翻新方式不同。其中的组屋模式被视为解决当代住房问题的典范，组屋的维修与翻新由政府主导、市场实施、居民监督。笔者理解，新加坡的组屋大概相当于我们的廉租房，产权属于公有，维修资金当然应该由政府支出。而新加坡的共管式公寓则是由居民制定维修更新计划、筹集资金，政府承担监督职责，笔者猜这种共管式公寓可能类似于我们产权共有的经济适用房，因此这个经验也可以“照搬”。

  如果以上所言大致不差，比较麻烦的是一般商品房的“养老金”如何筹集。笔者认为，大原则恐怕还是要“公私分担”，但具体怎么实操还是要专家们想出合理的、能为官民两方面都能接受的办法。总之，“房屋养老金”的筹资，需要根据不同的产权性质分别对待。（未名日记12月31日）