回顾房市泡沫是怎样“炼”成的——

笔者在前几天的“日记”中谈到经济学家王小鲁先生近日在一篇文章（见于财新网）中提出，化解房市风险必须让市场实现“出清”。笔者对此观点表示附议。本文再想谈谈吾国房市风险是怎样形成的。

王文认为，主要原因是地价与房价在较长时期内暴涨，从而引发房地产业过度扩张。他给出的数据显示，2021年房地产销售面积是2001年的7.6倍，销售额为37倍，土地出让收入则上涨67倍。在此背景下，房价也像孙悟空“翻跟斗”式地连番上涨，同期大城市房价涨了约10-30倍。

的确，这一时期吾国房价上涨之快之高，史上罕见。管理当局也早已意识到其中存在着很大的泡沫，为防范风险采取了不少调控措施。最典型的当然是著名的“三限”政策，即限购、限贷、限价，到后来干脆划出了“三道红线”，严令房企和银行必须遵守。公平地说，吾国政府对房市风险的警惕性之高，采取的调控措施之多之严厉，在市场经济国家中也是少见的。

然而即便如此，如王先生所指出的，在2021年之前的二十年里，依然未能阻挡房价的连番上涨，直至到了最近两年，房市泡沫终于破裂。这是为什么呢？

笔者认为，管理层所采取的“三限”等调控措施，主要是在遏制需求方面做文章。但是，问题可能同时还出在供给端，简述如下。

其一是吾国特有的土地制度。由于相关法律规定城市土地均为国有，而农村土地虽属集体所有，但若要用于城市化中的房地产建设，必须先由政府征收为国有，然后才能以50—70年期限“租”给房产商开发。这就是说，所有的房地产开发用地都只能由政府独家供应，这种垄断机制造成了两种效应：一是地方政府为谋取最大收益，对这些土地采用“出价高者得”的拍卖形式；二是政府部门按照事先制定的计划分配给各城市每年的用地规模，在供需规律对价格的作用和人口自由流动的趋势下，导致笔者称之为“人动地不动”的现象。两种因素叠加，遂使得地价尤其是大城市的地价偏高，而一些中小城市也“跟风炒作”。尽管这种机制令地方政府获得巨额的土地出让金，形成人们所说的“土地财政”，每年为地方的经济发展特别是城市的物理性扩张和各种基础设施建设提供了数额巨大的资金，但不可避免地也为房价的高企打下“基础”。

其二，由此带来房价的不断上涨极大地刺激了房企开发的积极性，根据王文提供的数据，此前二十年，房地产每年的施工面积从8亿平方米增至97亿平方米，扩张达十倍，导致城市住房建设严重供过于求。王文指出，2020年全国人口普查的数据显示，全国城镇居民人均住房面积已达37.6平方米，若加上按15%空置率的保守估算，城镇既有住房总面积到2023年已攀升到433亿平方米，再算上房地产企业正在施工和待售住房面积，全部存量达495亿平方米，分摊至全国城镇居民人均达50平方米，已至发达国家目前40-45平方米的人均水平，但这些国家人均GDP数倍于中国。可见吾国现有住房存量已超前于发展水平，未来的市场空间已被透支，在这种情况下，当前房地产业不可避免地进入深度调整。

其三，房价的暴涨刺激了市场上炒房囤房的需求。吾国自改开以来经济腾飞，民间积累了不少财富，需要寻找出路，加上吾股市发展滞后，投资房产几乎成为人们“保值增值”唯一的选择，从而形成坊间这些年的购房热潮，“推波助澜”之下，房地产泡沫越来越大。而房企对这种“非理性繁荣”出现误判，更加疯狂地举债扩张。据王文披露，房企的负债总额达90万亿元，构成重大金融风险，一旦泡沫破裂，市场形势急转直下，一些扩张过度的房企频频“爆雷”，最典型者是曾经的“龙头”恒大集团。

其四，金融方面，尽管高层早就严令银行收紧房贷，但是后者为了逐利而置若罔顾，实际上依然大举放贷，不仅是为满足房企扩张的需求以图牟利，也有大量针对购房者的按揭贷款。再加上自2008年全球金融海啸来袭后，货币管理部门释放出大量的流动性（包括“棚改”），使得吾国的M2总量“水涨船高”，至今已达近300万亿，雄踞世界之最，这些流动性不可避免地会进入房市，进而助推房价的上涨。而这背后，折射出地方政府对GDP快速增长的片面追求。

以上种种因素叠加，使得吾国房市泡沫日积月累。又因后来新冠疫情肆虐，经济遭受重创，居民收入减少，购房热潮遽然冷却，房价开始掉头向下，到2021年终致泡沫破裂。

总的来看，管理层为遏制房市泡沫付出了很大努力，但由于诸如土地制度、货币政策等体制内的结构性矛盾，实际上起到掣肘的作用甚至在“逆向而行”，叠加房企和市场投资者的非理性因素，所以才造成如今的局面。

需要指出的是，房市泡沫的形成及其破裂并非吾国才有，日、美等国也都曾经历过，只不过各国形成泡沫的原因有的属于“共性”（比如货币超发、市场的非理性投资），有的则具有各自的“个性”（比如土地制度的差异）。所谓“前事不忘，后事之师”，我们应该认真地对此总结经验教训。

  以上只是笔者个人简略的回顾与分析，匆匆而就，也许失之于“粗糙”，仅供阅者参考。感谢王小鲁先生的启发。（未名日记11月20日）