房地产市场该如何“出清”？——

笔者曾在此前的一篇小文中指出，房地产风险的解除，必然以市场的“出清”为前提。所谓“出清”，是指那些过剩的房子能够通过某种方式得到处置，从而使房市总体上恢复供需的平衡。不然，若大量的房子库存继续积压，房市就难以“止跌回稳”，进而还会拖累整个宏观经济。

近日在财新网看到经济学博士、国民经济研究所副所长王小鲁先生的一篇文章中也表达了类似的观点，称“房地产调整有待市场出清”。文章说，房地产连续数年下跌的根本原因在于过去长期处于过度扩张阶段，此后泡沫破灭。而从目前的走势判断，房地产尚未见底。如果没有市场出清、坏债清理和房价的合理回归，很有可能进入类似日本20世纪90年代初房地产泡沫破灭后的长期经济停滞状态。

对此说法笔者完全同意。看来信奉市场经济者在不少问题上都“所见略同”。那么如何应对当前的房市形势？王先生提出，一方面在房地产企业债务频繁爆雷的情形下，需通过政策调整来延缓债务冲击，以尽可能实现软着陆，防止大量房地产企业集中、大规模破产倒闭，进而拖垮众多施工企业、供货企业和银行，令整体经济陷入萧条；另一方面市场仍需逐步出清，一批房地产企业破产倒闭是难以避免的，由此形成的坏债需要进行清理，这一过程或需数年逐步完成，同时房价需回归合理水平。

笔者认为王先生的上述建议看上去很合理，但也是个两难。盖因在市场“出清”的过程中如何能做到既要“防止大量房地产企业集中、大规模破产倒闭”，又说“一批房地产企业破产倒闭是难以避免的”？如此，究竟该让哪些房企破产倒闭，又该“保护”哪些房企使它们免遭厄运？是由市场按其既定的规则来决定，还是由管理部门来甄选？

王先生指出，当前中央已采取相关政策，即政府准备收购部分商品房转化为保障房，此举甚为必要。他指当前城镇就业者超过50%为无城镇户籍的外来人口，这些人口未被保障性住房制度覆盖。构建全面的住房保障制度、弥补住房保障缺失的重要举措之一，是政府大规模收购合适的滞销商品房将其转变为保障性住房，加快保障覆盖范围，这一举措也为房地产业解困提供了途径。

笔者较早前也曾有文表示，政府出资“以购代建”是消化现有房产库存、帮助市场“出清”的重要措施之一。但是政府购买库存房子还不等于就是市场“出清”。一来政府的财力有限难以吃下全部库存，大部分恐怕还得依靠市场化销售；二来政府购买部分库存后还必须成功地将其转化为保障性住房，不然，若“已购代建”后大量的房子滞留在政府手里，不仅财政压力吃不消，也无法从根本上实现“出清”。

问题还在于，即便是“以购代建”用作保障性住房，政府要想出手也需收回相应的成本，不可能“无偿赠送”，只不过价格可以比较便宜。其中一部分可以作为廉价房，另一部分则作为经济适用房出售。然而以目前几亿进城农民工的收入水平，他们是否拿得出这笔钱？故此笔者建议必须深化农村土地制度改革，让农民在乡下的住房及其房下的宅基地可以上市交易，以此获取进城后租购保障性住房的“第一桶金”。

  王先生也在文中谈到了“开放土地市场势在必行，应允许农村集体建设用地和农民闲置宅基地同等入市，与其他土地同权同价进入土地市场”。同时他还分析了此前房地产的过度扩张是如何形成的，认为主要是地价与房价在较长时期内暴涨。关于这一点，笔者也有自己的相关思考，容后再议吧。（未名日记11月14日）