“人动地不动”：房市失衡的一大症结——

安信证券首席经济学家高善文日前在财新网发表《关于促进房地产市场止跌回稳，加快建立房地产业务新模式的几点思考》，其中第二点笔者觉得尤有见地。

文曰：越来越统一的全国劳动力市场与高度碎片化的土地供应制度之间的矛盾，是房地产传统业务模式的一大缺陷。文章指出，中国房地产市场的需求方是分散并自由流动的城市居民，具有高度市场化的特点，但关键要素的土地供应却具有很强的计划性。由此产生的问题是：在大城市的居住需求快速扩张时，土地供应不能及时地充分响应，从而放大了地价和房价的上升压力；而对中小城市来说正好相反。

笔者理解高先生的意思是，当前人口大量向大城市聚集，然而全国的供地指标以计划的形式下达给各地，尽管在人口集中流入的城市，土地的单位经济效益显著更大，但这些地区却无法从落后地区腾挪和获得供地的配额。也就是说，人口已在向大城市聚集，相当一部分土地供应指标却刚性地留在了一些中小城市，这就造成前者的土地供应愈发紧张而难以满足需求，而后者的土地则供过于求，所建造的房子出现大量空置；同时降低了人口流出地区的潜在土地收益，形成或者扩大了地区之间财政收入的不平衡。

高先生所提出的确实是一个大问题，也解释了为何大城市的房价与中小城市房价有如此之大的差异。盖因人口在不断地流动，但土地供应计划却不是“因人而定”而是“因地（方）而定”，人动地不动，这就难免会造成人口流入较多的大城市住房供应紧张，房价居高不下；而人口流出的中小城市则与之相反。为此高先生提出应该增加土地供应的弹性，根据房地产市场的发展和人口流动情况适时增加或减少土地供应，并建立全国统一的土地配额交易市场，就像碳配额和电力交易一样，由各地区自愿相互交易自己的年度土地配额，实现土地要素的市场化定价和配置。

笔者看到，与之相对应的一个例证是当前全球化的受阻，很重要的原因在于：资本在各国之间的流动相对较为顺畅，而劳动力的流动却因国界的存在而被阻断，这就难免形成了收入的不平衡。

  不过，吾国存在的上述“人与地”之间的矛盾与全球化“人与资本”之间的矛盾有所不同的是：前者属于一国之内的结构性矛盾，还可以通过本国的改革得以理顺；而后者则属于国家这种固定的形式与市场自由流动之间一种不可调和的矛盾。具体到高先生所说的上述“人与地”的不平衡，也许只能以建立全国统一的土地市场来解决，难点在于：在土地调配基本上由行政主导的情况下，如何能使得计划赶上市场的变化？（未名日记10月25日）