为什么二手房比新房更“火”？——

“5·17”房市新政的威力正在显现。财新网报道，据中指研究院披露，6月1日至25日，北上广深的新房成交套数环比分别增长20.7%、26.6%、47.8%和45.7%。但从同比来看，北京、上海和深圳的新房成交套数同比仍分别下跌32.1%、23.2%和4.0%，仅广州的新房成交同比增长18.4%。

相比之下，二手房的行情明显“火”于新房。中指研究院数据显示，四大一线城市的二手房呈现出同环比均升的态势。在6月1日至25日，北京、上海、深圳的二手房成交套数环比分别上涨12.0%、40.7%，5.27%，同比分别上涨29.1%、113%、71.0%。另据广州市房地产中介协会数据显示，6月广州二手住宅网签宗数和成交面积环比分别大幅增长33.40%和34.13%，成交宗数继2023年11月后重新破万套，创下自2023年4月以来的新高。

为什么新政实施后，二手房的销售表现比新房更好？中指研究院分析师孟新增称，原因之一是随着民营房企陆续“爆雷”，越来越多的购房人更倾向于购买现房。笔者觉得这倒是的，因为目前新房仍在实行期房交易，其中相当一部分处于“保交楼”状态。在房市火爆时这不成问题，但在房市下行的当下，“期房”放大了它的不确定性。而二手房全部都是现房，购买者看得见摸得着，因而更受他们的青睐。

不过笔者认为这或许并非二手房行情好于新房的主要原因。诚如分析师所指出的，另一方面是因为二手房市场对政策更加敏感，价格调整幅度也比新房更大。中指研究院数据显示，6月百城二手住宅均价环比下跌0.73%，连续下跌26个月，同比下跌6.25%；100个城市的二手住宅全部环比下跌，下跌城市数量连续13个月超90个。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前二手房市场的成交逻辑变为“价格最低者成交。每一套成交都要比上一套成交的价格更低，否则交易就难以达成”。他认为在这一逻辑下，市场充斥着浓重的价格下跌预期，买家砍价幅度越来越大。

何以如此？笔者觉得，二手房房主们“舍得”降价起到了重要作用。不像新房的挂牌价由房企掌控，由于它们前期投入较大，有的还背负沉重的债务，若降价太多会涉及到盈亏问题，并且政府部门还有干预权；而二手房的定价权分散掌握在无数的房主手中，他们更在乎能否尽早将房子出手，有的可能因为还不起后续房贷，有的因为房子是在市场上升期购入的，即使降价以售还有得赚，卖家想尽早争取资金回笼，出售价格低一点也在所不惜。

按说，二手房的成交量大增，对市场来说总归是个好消息。问题在于现在房市最大的症结在于新房的积压，只有新房的销售量上去，房市的危机警报才算解除；二手房买卖再火，也只是一种已售房屋的“内循环”。而新房销售要想赶上二手房，参照后者的经验，只能是继续降价，直到多数买房者为之“心动”。

希望新房的销售也能早日“火”起来。（未名日记7月8日）