关注香港的“住宅负资产”变化——

近期吾国房市遇到麻烦的不止是大陆，也包括香港特区。据财新网报道，香港住宅价格持续下行，“资不抵债”的房产数量不断攀升。香港金管局公布，截止去年第四季末，香港住宅负资产个案高达25163宗，较第三季末的11123宗上升126%，创下2004年第三季以来的新高。

所谓的“住宅负资产”，是指房产的最新估值低于欠银行的贷款总额。由此可能会导致按揭者拖欠归还贷款乃至“断供”，一般被认为是房市危机的先兆。不过据香港金管局副总裁阮国恒指出，虽然负资产住宅数量上升，但是对银行而言更重要是贷款的拖欠比率，而香港贷款市场在去年底的拖欠比率维持在0.08%，住宅贷款的负资产拖欠比率更低，仅有0.03%，因此他认为“银行按揭业务风险可控”，无需特别担心。

据介绍香港上一次住宅负资产数目大增还需回溯至2003年“非典”时期，当年第二季末的负资产宗数曾超过10万宗，但随着房价快速上升，到2005年第二季末已降至1万宗以下。戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明向财新表示，“当年最严峻的时期我们差不多每天都要帮不同银行收几套物业回来，但现在一个月大约收两三套而已。”

不用说，任何地方的住宅负资产数量上升，主要原因都是房价持续下滑。据报道香港房价从两年前的历史高位已跌去20%，其中去年第四季跌幅最大，环比下滑了5.2%。但在黎剑明看来，住宅负资产个案增至2.5万宗并不能等同于香港楼市到了极度危险、银行必须短期收回贷款的地步，因为当前香港的失业率仍然维持在2%左右的较低水平，而“非典”时期的失业率曾高达8%。但他亦认为“住宅负资产”数量的增加的确是一个不小的警示，表示“如果业主争相卖房，造成骨牌效应，让香港的楼市一路下行，那么负资产个案还将继续增加，再加上部分业主收入降低，可能会有更多人放弃供楼。”

因此香港市场期待将在2月28日公布的香港新财年财政预算案中可以给房市全面松绑，如撤销买家印花税及额外印花税。鉴于目前香港房市的租金不断上升，如能全面撤销那些“辣招”，将会吸引部分投资者重新入市买楼收租，带动交易量，增加买家信心，有望扭转房价跌势。

对照目前香港房市的情况，笔者认为内地亦应重视“住宅负资产”的情况。由于大陆地广人多、地区发展不平衡，这方面的数据统计似乎不像香港那样来得翔实，或许是笔者没有注意，不了解现在的房价总体下降了多少，也不知道“住宅负资产”的数量，只听说最近“法拍房”增加了不少。但以自己的体验，经过二十多年经济包括房市的发展，之前有数据显示内地城市居民的自有住房已高达八成以上，估计按揭购房者在总量上占比不会很高，这或是相比于香港的有利之处。但不利之处在于，大陆的失业率特别是青年失业率高于香港，而青年群体正是当今按揭买房的“主力”，房价的下跌对他们的影响很大，需要出台有针对性的政策加以扶持。前不久管理层已经下调了包括存量房贷在内的按揭利率，未知下一步是否会有力度更强的政策出台。

  毫无疑问，要遏制“住宅负资产”以及“断供”现象的增多，根本的一条在于避免房价的大跌。而要做到这一点则需要房市的行情回暖，提振买房需求。过去一年多大部分城市已经逐渐放松了限贷、限购等限制性政策，但从效果来看，这种“切香肠”式或称“挤牙膏”式的调控似嫌力度不够，不如索性一次性全面放开“更香”。要知道新年以来股市下跌幅度在加大，因此如何稳住房市就显得更为重要，特别是随着恒大被香港法院判令“清盘”，无论对房市还是对股市具有相当的冲击力。而只要这两个市场能稳得住，吾国的经济大盘就能稳得住。（未名日记2月14日）