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关注香港的“住宅负资产”变化——

近期吾国房市遇到麻烦的不止是大陆,也包括香港特区。据财新网报道,香港住宅价格持续下行,“资不抵债”的房产数量不断攀升。香港金管局公布,截止去年第四季末,香港住宅负资产个案高达25163宗,较第三季末的11123宗上升126%,创下2004年第三季以来的新高。

所谓的“住宅负资产”,是指房产的最新估值低于欠银行的贷款总额。由此可能会导致按揭者拖欠归还贷款乃至“断供”,一般被认为是房市危机的先兆。不过据香港金管局副总裁阮国恒指出,虽然负资产住宅数量上升,但是对银行而言更重要是贷款的拖欠比率,而香港贷款市场在去年底的拖欠比率维持在0.08%,住宅贷款的负资产拖欠比率更低,仅有0.03%,因此他认为“银行按揭业务风险可控”,无需特别担心。

据介绍香港上一次住宅负资产数目大增还需回溯至2003年“非典”时期,当年第二季末的负资产宗数曾超过10万宗,但随着房价快速上升,到2005年第二季末已降至1万宗以下。戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明向财新表示,“当年最严峻的时期我们差不多每天都要帮不同银行收几套物业回来,但现在一个月大约收两三套而已。”

不用说,任何地方的住宅负资产数量上升,主要原因都是房价持续下滑。据报道香港房价从两年前的历史高位已跌去20%,其中去年第四季跌幅最大,环比下滑了5.2%。但在黎剑明看来,住宅负资产个案增至2.5万宗并不能等同于香港楼市到了极度危险、银行必须短期收回贷款的地步,因为当前香港的失业率仍然维持在2%左右的较低水平,而“非典”时期的失业率曾高达8%。但他亦认为“住宅负资产”数量的增加的确是一个不小的警示,表示“如果业主争相卖房,造成骨牌效应,让香港的楼市一路下行,那么负资产个案还将继续增加,再加上部分业主收入降低,可能会有更多人放弃供楼。”

因此香港市场期待将在2月28日公布的香港新财年财政预算案中可以给房市全面松绑,如撤销买家印花税及额外印花税。鉴于目前香港房市的租金不断上升,如能全面撤销那些“辣招”,将会吸引部分投资者重新入市买楼收租,带动交易量,增加买家信心,有望扭转房价跌势。

对照目前香港房市的情况,笔者认为内地亦应重视“住宅负资产”的情况。由于大陆地广人多、地区发展不平衡,这方面的数据统计似乎不像香港那样来得翔实,或许是笔者没有注意,不了解现在的房价总体下降了多少,也不知道“住宅负资产”的数量,只听说最近“法拍房”增加了不少。但以自己的体验,经过二十多年经济包括房市的发展,之前有数据显示内地城市居民的自有住房已高达八成以上,估计按揭购房者在总量上占比不会很高,这或是相比于香港的有利之处。但不利之处在于,大陆的失业率特别是青年失业率高于香港,而青年群体正是当今按揭买房的“主力”,房价的下跌对他们的影响很大,需要出台有针对性的政策加以扶持。前不久管理层已经下调了包括存量房贷在内的按揭利率,未知下一步是否会有力度更强的政策出台。

  毫无疑问,要遏制“住宅负资产”以及“断供”现象的增多,根本的一条在于避免房价的大跌。而要做到这一点则需要房市的行情回暖,提振买房需求。过去一年多大部分城市已经逐渐放松了限贷、限购等限制性政策,但从效果来看,这种“切香肠”式或称“挤牙膏”式的调控似嫌力度不够,不如索性一次性全面放开“更香”。要知道新年以来股市下跌幅度在加大,因此如何稳住房市就显得更为重要,特别是随着恒大被香港法院判令“清盘”,无论对房市还是对股市具有相当的冲击力。而只要这两个市场能稳得住,吾国的经济大盘就能稳得住。(未名日记2月14日)

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蔡未名

蔡未名

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未名者,江南布衣。生于20世纪50年代,下过乡,上过学,教过书,做过公务员,写过小说。中年后创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言。现已退休,居于山间一寓,远离城市喧嚣。2017年开始撰写博客,每周一文,2018年7月开始每日兼发微博。发挥余热,防止痴呆,只事耕耘,不问收获。诗云:知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。 电子邮箱:wmc529@sina.com 欢迎关注我的微信公众号:未名周记(每周一发布)

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