避免保障房与商品房“打架”（下）——

前文提到，经济学家林采宜近日指出，在现时商品房供过于求的背景下，再加大保障房的建设和供应对商品房的现房销售会形成挤出效应，同时对城市的“老破小”二手房也会形成替代效应，影响其市场交易的流动性和居民置换现有住宅改善居住条件的积极性，使得改善型住房需求相应被抑制。

笔者同意林文的分析。保障房无疑是个好东西，但任何事物都具有相对性而需要辩证看待。一个市场的容量总是有限的，在去年以来商品房价不断下降的背景下，此时若再大量推出保障房，势必会导致商品房价的进一步下降，加重房市危机。虽然目前上头发布的关于加强保障房建设的红头文件只称是“指导意见”，具体到全面落实还会有一段时间，但这仍会影响到当前房市本来就偏弱的预期。

那么，有没有可以“兼顾两头”的办法，既能增加保障房的供给，又能有利于商品房市场的复苏呢？

此时笔者看到另一位经济学家伍戈同发于财新博客的文章说，鉴于住房资产约占中国居民总资产三分之二的比重，房价若显著下降，意味着居民的存量财富也相应缩水，势必反过来压制居民的购房行为。从国际经验看，若预期继续走弱，居民会选择租房和延迟购房，致使房价进一步走低；而此时即使房价下降，也未必像一般商品那样能够自发“出清”。文章指随着房产的抵押价值下降，人们会收缩自己的资产负债表，进而影响整个社会的信用派生能力，形成一种负向循环。

因此笔者认为，现时由政府出面收购一部分滞销的商品房，将它们作为保障房提供给刚需群体，或租或卖，这样也许能起到“两全其美”的作用。据财新网报道，继2022年9-11月央行大规模投放抵押补充贷款（PSL）资金6300亿元之后，2023年12月，三大政策性银行又新增PSL3500亿元，结合央行行长潘功胜去年11月在香港公开讲话时提到的探讨“由地方政府以低成本资金购置存量住房作为保障房”，这一政策也给市场提供了想象空间。

据介绍，央行在2014年创设PSL作为新的基础货币投放工具，主要用于解决当年国家开发银行支持棚户区改造的资金来源，2015-2019年PSL累计投放规模达3.5万亿元。对于2023年12月投放的3500亿元PSL，央行没有明确具体用途，亦未表示2024年是否继续投放。按照目前的预计，PSL资金用途主要指向“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造），如此，其中用于“由地方政府以低成本资金购置存量住房作为保障房”会有多少呢？笔者觉得，新增几千亿PSL恐怕是远远不够的，怎么着也得上万亿吧，如果今年能持续增加，或可为地方政府在保障房包括整个房地产提供“一举两得”的救市资金。

不过这样做或会产生两个问题：一是现有库存的大部分商品房户型较大，不适合直接拿来作为保障房。如果说这还只是个“技术性问题”，那么第二个问题难度更大：现如今地方财政已捉襟见肘，银行可能不愿意再为其提供救市资金，唯恐这些贷款还不上而增加自己的“不良资产”。如果让地方政府为此发行专项债务，鉴于目前地方债务已被列为三大风险之一（另两项风险是房地产和中小金融机构），上级部门也可能对此存有疑虑。

此时笔者又看到另一位经济学家李伟在财新撰文，提出吾国是否可以借鉴国际经验，实施“量化宽松”的货币政策即QE来解燃眉之急。此题更大，容后再议。（未名日记1月10日）