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不能片面理解“房住不炒”

不能片面理解“房住不炒”——

经济学家任泽平日前在新浪财经撰文说,当前房地产是争议最大、最难决策、影响最广泛的行业,一方面要坚持“房住不炒”,不能前功尽弃,另一方面确实形势十分复杂严峻,要把稳增长放在更加突出位置,而房地产既是经济金融问题,也是社会民生问题。

文章指出,要全面客观评价房地产行业的历史功过,总的来说成绩是主要的,不可将其“妖魔化”,发展中遇到的问题应在发展中解决,要软着陆,不要硬着陆。文章指当前房地产形势的不景气程度超过2008年,为过去20年之最,再过三个月估计民营房企不会债务违约的将所剩无几,呼吁有关部门现在应该出手稳房市,防止其升级为系统性金融风险,称“房地产稳,则经济稳”。

笔者不了解市场行情,这里只想从务虚的角度谈一下房地产的属性问题。正如领导所指出的,房子说到底是用来住的,不是用来“炒”的。所谓“炒”,就是完全以赚取差价为目的,把房子当作股票一样不停地换手以“低吸高抛”,这样势必会吹大房市的泡沫,表面上看房子卖得很“火”,其实很大一部分已脱离了房子的居住性,纯粹将其视为投资乃至投机的工具,虚假地刺激了房市的繁荣,致使房价不断被推高,不仅让很多收入有限但有“刚需”者买不起,同时也加大了金融风险。故而必须要采取措施有效遏制房市的“炒”风。为此过去这些年吾国的大中城市普遍实行限购、限贷乃至直接限价的调控政策。

然而必须也要看到,房子不同于其它一般的消费品,居住固然应该是它的主要功能,但由于其使用时效长达几十年乃至上百年,特别是自吾国允许居民拥有私房并合法交易以来,房市的买卖活动十分兴旺,这原本是吾国经济市场化的一大进步,需知在计划经济时期,绝大部分城市居民没有私房,大家都租住有限的公房,也就不会有“房市”和房地产业。也因此,改开以后,房子除了居住,不可避免地也具有了投资的性质。而“投资”与“投机”不过一字之差。

笔者认为,对房子的属性应该辩证地看待,即:既要看到它的主要功能是居住,同时也并不完全排斥它的投资性。所谓“房住不炒”,关键词是“不炒”,即不能将其当作炒作牟利的工具,但并不意味着要完全去除它的投资功能。否则的话,只要下令禁止除了首套房以外或者达到一定居住面积者的任何交易不就结了?这显然是片面理解“房住不炒”的涵义。

故此,对于现行的各种限制性政策,亦应因地制宜、因时制宜。当经济和房市过热时,采取这些措施是必要的;反之则应及时加以调整。毕竟政策不同于法律,后者是刚性的,前者则可以“灵活机动”。比如对于房价已然很高且住房供不应求的大城市,可以仍然实行限购;而对于那些房市已出现供过于求的城市,就没有必要再加以限购了,不然就违背了经济学最基本的供求规律。

具体到限购、限贷、限价这三大政策,笔者认为,其中最具合理性的是限贷,即适度提高购房贷款的门槛,十几年前美国的次贷危机就是因房贷门槛过低而引发的。最不合理的是限价,这里指的是对商品房的限价,而对保障用房的限价则是应该的,因为它们不是商品而是“半公共品”。至于限购,笔者认为也显得“生硬”,不如改用税收手段加以调节更为合理。但是眼下的限购政策似已成为各地政府眼中不可触碰的一道“红线”,谁也不敢擅自放松。

经济上升时期,对房市的限制性政策严一点也无妨;但在经济下行之时,不应墨守成规。鉴于当下经济形势比较严峻,也许真的是到了全面准确地理解“房住不炒”的涵义,调整政策振兴房市,以期让它助力经济增长的时候了。(未名日记4月29日)



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