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以惩罚性赔偿遏制房东随意违约

以惩罚性赔偿遏制房东随意违约。——

不少租房者可能都有这样的经历:在房屋租赁关系中,自己往往处于弱势,无事则罢,若租期未满房东临时起念欲提前收回所租房屋,比如说要出售该房或派作其它用场,租房者往往束手无策,无奈之下只能仓促搬家。近年来市场上出现一些由企业经营的长租公寓,原以为有利于租房者长居久安,不料有些企业因资金链断裂而“爆雷”,房东受不到房租要收回房屋,倒霉的还是租户。

近日住房和城乡建设部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,提出要重视保护承租人合法权益,加强长租公寓运营的规范和监管。包括将租金、押金等纳入监管,同时租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。《财新周刊》社论认为这是规范与发展“两手抓,两手硬”的正确取向,指保障租户合法权益是建立稳定健康的租赁关系的关键,称“租房天然体现‘房子是用来住的’的特点”。笔者认为此言极是。由此想起刚刚发生的一起相关案例。——

据红星新闻报道:今年7月初,家住北京的某房东一边把房子挂出去售卖,一边把房子租给了三位租客。未想不到一个月房子便卖出去了,但租客却因租期未满不愿意搬离,希望房东及中介公司为他们找到合适的新住处,否则要索取高额补偿。

有律师认为,租房合同中没有相关条款,只规定房东若单方面违约,应赔偿租客一个月的房租,所以此案中的租客提出高额赔偿(20多万元)的要求是不合理的,也不会得到法律支持。

笔者却不这样看。首先,该房东在租期未满时无权出售该住房,即使卖出也需等到履行完租房合同才能让租客搬离。因为租客在租期内拥有该住房的法定使用权,未经租客同意房东不得收回房屋。对于房东的上述违约行为,仅赔偿租客一个月资金是远远不够的。法院可以援引合同法,裁定房东必须履行完租房合同,房子可以出售,但需到该房出租期满之后才能交付。

其次,若房东执意要收回房屋,租客提出支付高额违约金的要求是合理的,具体数额可以酌情而定。笔者认为按“假一罚十”来计算,起码应支付十倍的租金。这就叫作“惩罚性赔偿”,惩罚的就是这种不守契约的无赖行为并以儆效尤。如果只是“轻描淡写”地赔偿一个月的租金,与房东出售房子的收入相比(想想在北京一套房子的价格吧),根本就是“马尾栓豆腐——不值一提”,如此等于在变相支持类似的违约行为。

以上只是笔者所举的维护租客权益的一个可资分析的案例,其实这方面国外有很成熟的管理经验,比如对于房租的上涨幅度有法律限制,不能完全由房东说了算;又比如在续租问题上,原先的租户在同等租金下享有优先权,等等。未知住建部新刚出台的征求意见稿在这方面有哪些具体措施。

总之,防止“爆雷”也好,为租客维权也好,管理部门都负有首要责任。在这些事情上,不是看你下了多少文件、提出多少原则,最终还是要看执行的结果。上述条例正在“征求意见”,正式成文颁布之后,正如财新社论所说,“有待各地政府严格落实,避免又沦为一纸空文。”

一个“又”字,可谓意味深长。(未名日记9月18日)



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