以惩罚性赔偿遏制房东随意违约。——

不少租房者可能都有这样的经历：在房屋租赁关系中，自己往往处于弱势，无事则罢，若租期未满房东临时起念欲提前收回所租房屋，比如说要出售该房或派作其它用场，租房者往往束手无策，无奈之下只能仓促搬家。近年来市场上出现一些由企业经营的长租公寓，原以为有利于租房者长居久安，不料有些企业因资金链断裂而“爆雷”，房东受不到房租要收回房屋，倒霉的还是租户。

近日住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出要重视保护承租人合法权益，加强长租公寓运营的规范和监管。包括将租金、押金等纳入监管，同时租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。《财新周刊》社论认为这是规范与发展“两手抓，两手硬”的正确取向，指保障租户合法权益是建立稳定健康的租赁关系的关键，称“租房天然体现‘房子是用来住的’的特点”。笔者认为此言极是。由此想起刚刚发生的一起相关案例。——

据红星新闻报道：今年7月初，家住北京的某房东一边把房子挂出去售卖，一边把房子租给了三位租客。未想不到一个月房子便卖出去了，但租客却因租期未满不愿意搬离，希望房东及中介公司为他们找到合适的新住处，否则要索取高额补偿。

有律师认为，租房合同中没有相关条款，只规定房东若单方面违约，应赔偿租客一个月的房租，所以此案中的租客提出高额赔偿（20多万元）的要求是不合理的，也不会得到法律支持。

笔者却不这样看。首先，该房东在租期未满时无权出售该住房，即使卖出也需等到履行完租房合同才能让租客搬离。因为租客在租期内拥有该住房的法定使用权，未经租客同意房东不得收回房屋。对于房东的上述违约行为，仅赔偿租客一个月资金是远远不够的。法院可以援引合同法，裁定房东必须履行完租房合同，房子可以出售，但需到该房出租期满之后才能交付。

其次，若房东执意要收回房屋，租客提出支付高额违约金的要求是合理的，具体数额可以酌情而定。笔者认为按“假一罚十”来计算，起码应支付十倍的租金。这就叫作“惩罚性赔偿”，惩罚的就是这种不守契约的无赖行为并以儆效尤。如果只是“轻描淡写”地赔偿一个月的租金，与房东出售房子的收入相比（想想在北京一套房子的价格吧），根本就是“马尾栓豆腐——不值一提”，如此等于在变相支持类似的违约行为。

以上只是笔者所举的维护租客权益的一个可资分析的案例，其实这方面国外有很成熟的管理经验，比如对于房租的上涨幅度有法律限制，不能完全由房东说了算；又比如在续租问题上，原先的租户在同等租金下享有优先权，等等。未知住建部新刚出台的征求意见稿在这方面有哪些具体措施。

总之，防止“爆雷”也好，为租客维权也好，管理部门都负有首要责任。在这些事情上，不是看你下了多少文件、提出多少原则，最终还是要看执行的结果。上述条例正在“征求意见”，正式成文颁布之后，正如财新社论所说，“有待各地政府严格落实，避免又沦为一纸空文。”

一个“又”字，可谓意味深长。（未名日记9月18日）