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左手控泡沫 右手稳增长

·未名周记(1951)·

本文要义:这或许正是时下的政策制定者想要实现的目标,即:一方面继续贯彻执行“房住不炒”的理念,以严厉的调控手段遏制房价的上涨,以防止房市泡沫进一步膨胀直至不可避免地破裂,防止发生系统性的金融危机;另一方面,大力支持市场创新,争取以“新经济”来切换“旧经济”,从而确保吾国经济的继续“稳增长”。假如“切换”能够成功,警报将会消除,泡沫将会做实或缩小,而增长仍将继续——正如前引有专家所说,这将创下人类经济史上的又一个“奇迹”。

 

每个国家的经济都有自己的若干支柱产业。若论吾国经济的支柱产业,房地产肯定是其中之一;而且还是个大支柱。这一点恐怕无人否认,也毋庸举出相关数据,只凭直观感受就能意识到。——时至今日,虽然吾国的宏观经济增长率已从过去的两位数逐渐降至现在的“6”字头,但你路经各地的城市放眼望去,房地产的拆建依然热火朝天,随处可见的工地和川流不息的重型卡车,让你丝毫不觉得有“凛冬将至”的迹象。

同样很少有人否认的是:吾国的房地产存在泡沫,而且泡沫还不小。这有几方面的情况为证:

一是专家们经常挂在嘴边的“房价收入比”,即从总体来看,吾国的房价水平已经远远超出百姓的收入水平。

二是住房的总量供给也已远超人们正常的居住需求,目前吾国的居民人均居住面积已高于一般的发达国家,而且还有大量的住房正在建设和计划建设之中。当然,所谓“正常的居住需求”,是针对普通百姓以及吾国还是一个发展中国家而言。

三是吾国城市存在大量的空置房,包括已售的和待售的,具体数字连官方统计部门也搞不清楚,一般认为至少有几千万套。至于吾国农村,由于几亿农民进城打工,他们在农村的房子空置面积更是不计其数。只不过由于吾国的农村住房不许进入市场自由交易,而没有交易就没有价格,所以这部分还不算是经济学意义上的“泡沫”,而只能算是“闲置资产”。

笔者上面说“很少有人否认”吾国房市存在泡沫,言下之意是持不同看法的人还是有的。前不久笔者就读过一位专家的长篇大论,他认为“中国的房价泡沫可能比你想象的小得多”。不过细读其文,发现他的意思是在指北上广等一二线热点城市,由于人口聚集度高,经济又比较发达,房地产依然处在供不应求的状态,但他并没有否认在大量的三四线城市房市存在泡沫,很多建好的房子没人买。

这倒的确是个事实,但笔者不同意这位专家由此得出的结论,即吾国的房市泡沫其实很小。笔者认为,判断一国房市有无泡沫和泡沫的大小,还是要看总体的状况。拿一些热点城市房市的供不应求来证明泡沫的有无和大小,容易造成误判。 事实上,吾国政府连年来对房市所实施的严厉调控(主要是遏制过于旺盛的购房需求),已经证明了泡沫的存在和严重程度。否则,何需“调控”?何不“放开”?

所以,吾国房市有无泡沫以及泡沫的大小,答案应该是“肉眼可见”、不证自明的:有,且大。

这样一来事情就麻烦了:作为吾国经济一个主要的支柱产业,同时却又存在很大的泡沫,如果房市的泡沫一旦破裂,对吾国经济的冲击之大可想而知。——这也应该是一个不证自明的道理。

故此,无论如何,政府要尽最大的努力防止房市泡沫的破裂。 要防止泡沫破裂,首先就得确保这个泡沫不会进一步膨胀。盖因物理常识告诉我们,如同一个气球,它的容量是给定的、有限的,如果不停地往里面充气,它的破裂是迟早的事。房市泡沫也一样。这些年来吾国政府一直致力于房地产调控,目的就是为了不让房市泡沫进一步吹大。为此,政府想尽了各种招数,限贷、限购,直至限价。

应该说,政府的调控是卓有成效的:过去的二十年来,吾国的房价虽然总体上一直呈上涨态势(其间也有过小幅波动),但并没有出现像日、美曾经有过的断崖式下跌。尽管限贷、限购、限价之类的调控措施看上去不符合“市场化”的原则,然而凡事不能拘泥于教条,毕竟兹事体大,关系到吾国经济乃至政治的稳定,用什么手段是次要的。邓小平曾说过,计划和市场都是经济手段。有人甚至认为,吾国房地产泡沫能够“涨而不破”,堪称是吾国独有的发展模式所创造的又一个奇迹。从事实来看,这样的称誉不算过分。

吾国房地产泡沫为何能够“涨而不破”呢?政府的全力调控当然要记头功。但市场毕竟有自己的运行规律,因此还要从吾国市场的实际情况中去寻找原因。 笔者认为,原因大概有这么几点:

首先是这些年来吾国的宏观经济一直处于快速增长。虽然最近十年由过去的高速度降为中高速,但增长速度仍然算得上很快(即便现在降到6%,换作其它国家仍然算是可望而不可即的“高速度”,唯一或与我们有得一拼的是印度,但最近它的经济增速已剧降至只有百分之四点几,与之前相比近乎“腰斩”)。而一个经济处于快速增长中的国家,其房市即便有泡沫,也是不大会破裂的。

其次,无可否认的是,吾国在过去的一个时期内,特别是全球金融危机爆发以后的这十二年间,货币政策总体上是比较宽松的。迄今,吾国的M2(广义货币)已接近200万亿,这是一个巨大的总量,超过世界上任何一个国家。当一个国家拥有如此巨大的货币总量时,很难出现房市崩盘的情况。历史上的房地产泡沫破裂,往往都发生在货币政策由宽松变为紧缩之时,比如当年的日本。

再次,随着工业化的快速发展,吾国的城市化进程也非常迅捷,房地产自然会随之而繁荣。同时,在包括吾国在内的东亚传统文化影响下,民众有钱之后都有买房置地的偏好。在吾国,由于土地归属公有,不能在私人间买卖,加上股市长期不景气,买房就成为民众的首选,从而形成强大的购买需求。这种强大的需求虽然难免会形成一些市场泡沫,但在这种需求没有退潮之前,房价不会出现断崖式下跌。

那么,此种情况是否会一直持续下去呢? 这就要看以上所举的一些条件是否还会继续存在。

毫无疑问,首当其冲的问题是吾国的经济增长是否还会继续保持较快的增长速度。道理很简单,房市的需求是由民众相应的收入水平支撑的,而经济增速降低势必会影响到百姓的“钱袋子”,若是他们的收入降低,房市的需求也必会随之而下降。而房价的涨跌说到底是由市场的供需关系所决定的。 如前所述,除了一、二线的热点城市以外,吾国的房市供给目前整体上已经出现了明显的过剩。之所以大部分城市的房价并没有发生明显的下跌,笔者猜度,在很大程度上是因为存在某种滞后效应。但经济规律迟早是要起作用的,不可能在供过于求的大背景下还能长久维持房价的坚挺,否则经济学的供求规律就是虚妄的。

另一方面,则要看货币政策的松紧。判断房市的供需状况其实有两个维度,一个是房市本身即实物(房子)的供需,还有一个则是货币对实物(房子)的供需:当货币的供给多于房子的供给时,房价会出现泡沫但不会破裂;反之,当货币的供给减少时,房价也必会随之而下跌,其下跌的程度,则要视两者之间的变量。

这正是当前宏观调控所面临的两难之处。毋庸讳言,最近十年来吾国经济正处在一个增长速度持续下降的通道。按照凯恩斯主义的反周期理论,此时应该放松货币政策以求“稳增长”,实际上过去十几年来我们的货币政策也一直都处于宽松状态,同时辅之以扩张性的财政政策(大举基础设施建设)。这样就带来了两方面的效应:从正面来看,海量的货币确保了吾国经济的“软着陆”,从而没有发生西方那种崩盘式的经济危机;从反面来看,吾国的债务总量也随之而飙升,杠杆率不断抬高。如果为了“稳增长”继续释放大量的货币,经济也许在一个时期内能继续维持“软着陆”的状态,但同时也意味着吾国本来就体积庞大的债务总量将会继续膨胀,本来就已经居高不下的杠杆率将继续攀升。从房市来看,已有的泡沫会虽然不会遽然破裂,但若进一步放松货币政策有可能会令其进一步吹大。

上个月11月16日,吾国央行发布了今年第三季度货币政策执行报告,坊间有些人注意到,与第二季度的货币政策执行报告不同,三季度报告中删除了“房住不炒”的表述,仅强调了按照“因城施策”的基本原则和落实房地产长效管理机制。于是有人认为这是否释放出某种信号,即:如果明年房地产市场不好而拖累宏观经济“稳增长”的话,上头有“放松”房市调控的可能性。

然而这种猜测很快遭到“打脸”:紧接着在12月召开的中央经济工作会议,重申了“房住不炒”的原则。 为什么决策层在宏观经济不景气的情况下还要继续强调“房住不炒”?这显然是因为吾国房市已然存在很大的泡沫,决策层也认同泡沫太大迟早总会破裂这个常识。而其它国家的教训警示我们:房市泡沫一旦破裂,意味着金融危机就会随之到来。

如此,“稳增长”与“防风险(泡沫破裂)”这两个目标之间,就形成了两难。

前两天看到中国社科院刘煜辉教授的演讲,其中有几句话给人印象深刻。引述如下并附加笔者的点评。 他说:“中国经济现在踩着刹车在下坡,这个车是个重卡,而且这个重卡不一样,现在已经有点严重的超载。”

“超载的重卡踩着刹车下坡”,此喻十分形象。首先要确认的是这辆重卡已经严重超载(负债高且泡沫大),而且又是在下坡路上,有点驾驶经验的人都知道,此时必须要踩刹车而绝不能加油门,否则就是在找死;同时刹车又不能过猛,否则同样也会翻车。应该说这绝对是个“技术活”。

为此,刘教授提出了“去地产化”的概念。他解释说并不是“要把地产给切了”,而是指“要把经济从被地产绑架的资源配置模式中解放出来”。

的确,吾国经济苦于“被房地产绑架”久矣,现在到了必须从这种旧模式中“解放”出来的时候了,不然,“驾驶”技术再好,恐怕也难免会“翻车”。

那么,如何“解放”呢?他说:“在工业化和城镇化过程中间最值钱的要素就是土地,但那个时代已经关闭了,到了尾声了,未来进入的是数字经济和信息经济,最值钱的是核心科技、数字场景,这是新型的生产要素。” 也就是说,必须用上述“新经济”来逐渐取代被房地产绑架的“旧经济”来充当“稳增长”的主力军。而这种“新经济”不像“旧经济”那样严重依赖于货币政策的宽松,更注重的是创新。

这或许正是时下的政策制定者想要实现的目标,即:一方面继续贯彻执行“房住不炒”的理念,以严厉的调控手段遏制房价的上涨,以防止房市泡沫进一步膨胀直至不可避免地破裂,防止发生系统性的金融危机;另一方面,大力支持市场创新,争取以“新经济”来切换“旧经济”,从而确保吾国经济的继续“稳增长”。不仅如此,如果这种模式切换得以成功,由此可能带来的高质量的经济增长,还可以逐渐消化房地产的泡沫,从而“转危为安”。

而在这种模式切换没有成功之前,无论如何必须控制住已有的泡沫不让其进一步吹大,哪怕为此付出GDP暂时受损的代价。此所谓“以时间换空间”,也应该就是决策层在宏观经济面临更大的下行压力时仍然坚持“房住不炒”的意图所在。

当然,刘教授所描绘的是一种理想境界。至于能不能做到,那就要看实践了。假如“切换”能够成功,警报将会消除,泡沫将会做实或缩小,而增长仍将继续——正如前引有专家所说,这将创下人类经济史上的又一个“奇迹”。

当然,此事发发议论容易,做起来难度极高。然而古人有云:取法于上,得乎其中;取法于中,得乎其下。意思是凡事要争取最好的结果,尽管最终可能得到的只是“次优”。而用今人的一句流行语来说:不试试怎么知道,万一实现了呢?

愿刘教授的上述建言能够“心想事成”,也祝我们大家好运。盖因能否成功地控制并消除房市泡沫,不仅事关国运,也关系到每一个国民的切身利益。

                                                            2019年12月30日于竹径茶语

 

  简介:未名者,江南布衣。生于20世纪50年代,下过乡,上过学,教过书,做过公务员,写过小说。中年后下海创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言。现已退休,居于山间一寓,远离城市喧嚣。2017年开始撰写博客(“未名周记”),2018年7月开始兼写微博(“未名日记”),以发挥余热,防止痴呆。有道是:只事耕耘,不问收获;知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。

笔者电子邮箱:wmc529@sina.com



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