·未名周记（1723）·　　

从去年下半年开始的这一次房市调控，其力度之大令人叹为观止，不仅传统的限购、限贷措施全面升级，而且还祭出了限售、限价等新的招数。饶是如此，房市的表现仍有点像是“打不死的小强”，一二线城市固然在政策高压下暂且“冷冻”，三四线城市的房价却并没有“消停”，有些地方还不时地发生抢购风潮，颇有些“摁下葫芦起了瓢”的迹象。更有甚者，最新的数据显示，诸多城市近期的地价出现明显的上涨态势，这表明开发商对未来的房市行情依然看好，庞大的流动性仍在虎视眈眈，只要上述限制措施稍有松懈，它们就很可能会重新吹响“集结号”。据传，著名的“任大炮”在近日的一个闭门研讨会上称：错误的调控手段会让房市需求在蛰伏一段时间以后集中爆发，他预言2018年房价将涨得更高！

在这种背景下，作为很多人眼中抑制房价的“杀手锏”，在保有环节开征房地产税的声音达到了空前的分贝高度。不仅原本就力主开征此税的一些官方学者又开始振臂高呼，政府部门似乎也在未雨绸缪。不久前，国务院出台了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，引起坊间的关注与热议。今年2月23日，住建部副部长陆克华在新闻发布会上表示：正在为房地产税做准备工作。于是有媒体惊呼：“注意，房地产税快来了！2017年房价终于要跌了？”

然而笔者对此一直持怀疑态度。果不其然，在随后的3月“两会”上，全国人大发言人傅莹称：房地产税并未列入人大今年的立法规划。这意味着，至少在2017年内，开征此税已无可能。

房地产税是一个堪称“古老”的税种，当今各国在普遍征收。皆因它不仅在相对意义上能起到调节贫富差距的作用，还可以为政府提供比较稳定的税源；作为一种抑制房价过快上涨的调控手段，也肯定要比行政性的上述“四限”更符合市场化、法治化的要求。为何这样一种“良税”，在中国却迟迟未能出台，政府对它的态度，好比是毛泽东打过的一个比喻：手里拿着一把弓箭，口中连连赞曰“好箭！好箭！”，却始终不肯射将出去。

其中显然有“难言之隐”。

早在多年之前，笔者就曾指出，开征房地产税的一个逻辑前提，就是房子和房下土地的私有化。房地产税属于财产税的一种，政府要对国民的财产征税，前提当然是这个财产是私有财产而非公共财产。但在中国，大部分城市居民的住房虽属私有，房下的土地却依然是国有的。无论是宪法还是土地管理法都明确规定，城市土地归国家所有。即使城市周边原来属于农民集体所有的土地，也必须先由政府征收为国有土地并列入规划才能允许开发。而开发商也只有向政府缴纳了不菲的租金（政府称之为“土地出让金”）之后，才有权在这些土地上盖房子，然后再连同国有土地使用权一并转卖给居民。这样，等于说现今城市居民房下的土地是向政府租用的，而且其租金是七十年一次付清。

在这种情况下，政府要连房带地向居民征收房地产税，法理上首先说不通。因为既然房下的土地是国家的，政府怎么可以向属于国家的财产征税呢？比如，当今那些雄伟的政府大楼，连房带地都是国有财产，难道也需要缴纳“房地产税”吗？这样岂不成了政府自己向自己的财产征税？居民住房下的土地也应视为如此，因为它也是属于国有的。何况居民们已经向政府支付了七十年的土地租金。政府作为土地的出租方已经收取了一大笔租金，现在要居民再为向政府租用的土地而缴纳税收，这不是明显的“重复收税（租）”又是什么？

故而，至少在租期未到之前，政府不应再向居民征收土地税，要征税也只能以地上的房子为标的物。而众所周知的是，任何房地产的价值，主要在于房下的土地而非盖在地上的房子：那些水泥钢筋砖瓦和装修材料是值不了多少钱的。更何况，土地会因人口和需求的增长而不断增值，地上的房子却因折旧而在不断地贬值。我们通常说房价在涨，其实主要指的是房子下面的地价在涨。——难道不是这样吗？

正因为房子下面的土地是国有的，所以政府一直以来所征收的只能是“房产税”，而不叫“房地产税”（后者只曾在上海、重庆两地进行过试点且效果不佳）。只不过如上所说，离开了土地而单论房子，其实是不值钱的，所以单就房产征税是征不到几个钱的。实际上，在很多地方，自从开始住房私有化改革之后，房产税已经形同虚设——地方政府在“土地出让金”上赚得钵满盆溢，房产税那几个小钱自然可以忽略不计。这说明，政府还是知道其中的道理和法理的。

然而，现在却说要将房子与房下的土地合在一起，一并向居民征收“房地产税”，这岂不等于将原先大家所认同的道理和法理都要推翻掉了吗？

有官方学者称：土地国有和征收房地产税，两者之间并不矛盾。这个说法看上去似乎有点“创新”的意思，可惜我们没有见到持此论者就此展开他们的论据。当然，他们有自己的“言论自由”。这就好比有人若硬是认为薅住自己的头发就可以离开地球，你也无法堵住他的嘴，睿智如鲁迅先生，对此也只能无可奈何。

一个无可否认的事实是：世界上所有征收房地产税的国家，其居民的房子和房下的土地无一不是私有的。谓予不信，敬请举例反驳。

当然，政府在开征房地产税上迟迟没有出手的原因不止这一个。其它的问题，接下来我们慢慢再聊吧。伟人说过，仗要一仗一仗地打，饭要一口一口地吃。

                               2017年6月7日于竹径茶语

作者：未名，江南布衣，下过乡，上过学，教过书，写过小说，后创办并主编某内部刊物凡二十多年，撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言，现已退休。有道是：秀才不出门，便知天下事；欲穷千里目，更上一层楼；采菊东篱下，悠然见南山；只事耕耘，不问收获；知我者谓我心忧，不知我者谓我何求也。

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