·未名周记（1719）·

先提醒一下，对于那些认为当今中国房市不存在泡沫的人们，本文将是无意义的：从起点开始我们就存在根本性的分歧，所以没法讨论。

其次要说明的是，原本笔者给本文起的题目是“房市泡沫：破，还是不破？”，昨晚偶然看到一部电视剧的预告，片名叫做“职场是个技术活”，觉得挺有趣的，于是就照着模仿了一把。

又因为实际上泡沫形成之后要控制它而不破裂，非但是个“技术活”，而且难度极大，史上几无成功者（就像在舞台上我们看到，即使是受过专门训练的特技演员，也只能在短时间内维持吹起的泡沫不破），故此才加了个“高”字。

以下为正文。

过去的十年，中国政府对房地产市场实施了起码有十次以上的调控，每一次调控的力度都被坊间称为“史上最严”。但事实证明“没有最严，只有更严”，从去年下半年开始实行的本次调控才是迄今为止当之无愧的“史上最严”：不仅传统的限购限贷的力度超过以往任何一次，最近还“创新”出台了限售政策。有些地方政府干脆下达了绝不允许房价上涨的“死命令”，全然不顾这样的“调控”手段已经远离市场化。当然，这对政府来说亦属无奈之举，因为当前的形势让决策者意识到，如果任由房价再继续疯涨下去，泡沫将会越吹越大，最后必然难逃破灭的命运。果如此，则将对中国经济和金融造成重大的冲击，一场危机在所难免，甚至可能威胁到政权和国家安全。从这个角度看，此次房市调控已经上升到“政治行为”的高度，而在任何时候，“政治”总是高于“市场”的，尤其是在中国。

那么，已经形成且已十分庞大的泡沫，能够得到有效的遏制而幸免破裂的危险吗？

单从房价看，笔者相信以中国政治体制“议行合一”的特色，政府完全有能力阻止它的继续上涨。譬如，就算依从市场规则，政府也完全可以像加拿大的温哥华、多伦多等城市那样，下令对房市交易课以重税，让买卖者无利可图甚至还可能赔钱；或者，即时开征房地产税以加大住房保有成本；如此，必会收到立竿见影的效果。假如无需那么讲究“市场化”，可用的办法就更多了。譬如，天津有关部门宣布，以“炒卖”房屋为目的的购房合同无效（这使人不禁回想起多年前已在刑法中被废除的“投机倒把罪”）；而北京方面也宣布由于临时实施调控新政交易者不履行此前签订的房屋买卖合同，不视为法律意义上的“违约”（这等于把政府的政策也列为法律所称的“不可抗力”）。再譬如，不妨采纳中国社科院学者尹立中的建议，全面实施“一户一房”的政策——年前最高层提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，“一户一房”正是从这一定义加以逻辑推导的结果——这样就意味着，那些拥有两套以上住房的人就得将多余的房子“吐”出来，房子的供给总量必会因此而大大增加，房价自然也就不会再涨反而会下跌了。

所以，从技术层面看，要控制房价上涨并不难，难在如何应对如此强行遏制房价之后可能会造成来的连带效应。众所周知，最近十年中国经济之所以在全球金融危机的冲击下还能奇迹般地保持“中高速增长”，所依仗的主要是两大“引擎”，一是政府的基建投资，二就是房地产。如果让房地产“瞬时熄火”而变成“单引擎操作”，中国经济这架“航班”，还能继续保持在空中快速飞行吗？

经济观察家马光远先生近日撰文说，泡沫形成以后，如果让泡沫自然破灭，对经济的损害并不大；但如果是人为捅破泡沫，制造的恐慌可能无法估量。因此，他非常担心，在制造了惊天的房市泡沫之后又强行予以捅破，很可能制造更大的灾难。他认为，治理房地产泡沫需要耐心，需要艺术，需要真正的长效举措。

马先生后面这句话当然是对的，也是治理泡沫最理想的“境界”。但笔者对他前面所讲的人为捅破泡沫的危害更大之说存有疑问。实际上，泡沫就是泡沫，一旦形成并达到较大的量级，无论是“自然破灭”还是“人为捅破”，都会对经济、金融造成很大的伤害。

然而，纵观近百年来人类经济史上各国曾经形成的房市泡沫，几乎没有通过调控者的“耐心”和“艺术”而得以成功治理的先例。多数表现为“自然破灭”，如美国。学界普遍认为，多年前引爆全球金融危机的美国房市次贷危机，就是因美联储在格林斯潘治下长期实行低利率政策的后果，其过程类似于“温水煮青蛙”，因而在泡沫破灭之前，绝大多数人包括美国政府决策层并无预见，反而十分享受房地产扩张带来的“非理性繁荣”，直至泡沫突然破灭，危机在一夜之间爆发。

也有少数的泡沫被“人为捅破”，如日本。此前学界的主流观点是：当年的日本政府在房地产虚假繁荣之时错误地采取了紧缩性的货币和信贷政策，致使房市泡沫遽然破灭，从而令此后的日本经济“失去二十年”。不过最近有论者认为，当时的日本政府是被迫有意刺破泡沫的，否则若任由泡沫继续膨胀无可支撑时再“自然破灭”，所造成的灾难更大；何况泡沫被主动刺破以后日本经济虽然陷于长期的低增长，但也难以称之为“失去二十年”，事实上日本经济在经历了上世纪中叶二十多年的高增长期后，经济规律本身就要求它回调至中低速。不仅是日本，曾经同样经历过高增长期的一些国家和地区如韩国、印尼、我国台湾等也无不出现经济增速的“回调”现象。笔者认为这样的分析不无道理。

如此，以往各国的经验证明，泡沫若越吹越大，一定会破灭，无论是“自然破灭”还是“人为捅破”；而经验无法证明，“人为捅破”比“自然捅破”的危害更大。如果说一定要论证哪一种破灭方式的危害更甚，笔者倒是与马先生的看法相反：所谓的“人为捅破”，本身隐含了“提前”的意思；而所谓的“自然破灭”，则意味着要让泡沫膨胀到最大程度无法再继续下去时才会破灭。

以中国目前形成的房市泡沫来看，究竟是让它继续膨胀下去然后再“自然破灭”好一些，还是现在就出手“人为捅破”泡沫所造成的损害小一些呢？

当然，最优选择在理论上总是存在的：通过马先生所说的调控者的“耐心”和“艺术”让泡沫维持不破，让它慢慢地得以消化，如此对经济和金融所造成的损害无疑也最小。

看起来，当前的调控者正是在朝着这一“理想境界”在作出努力：短期内先强行控制住房价，不让泡沫再吹大，以期为建立有效的、良性的房地产调控“长效机制”赢得时间（尽管提出建立“长效机制”的设想已有不少年而一直未果）。

好吧，即使历史上没有这样的成功先例，至少提出这个目标和朝向这个目标的努力是值得赞许的。所谓“创新”，不就是尝试着做前人未曾做过或未能做成之事吗？虽然“创新”也是有风险的，但马云说过：万一成功了呢（他没有说的另一句话是：万一不成功呢）？

关于中国房市泡沫的成因，笔者在此前的一篇博文中曾指出主要在于两点：一是货币超发，二是土地垄断。如果这个论断是成立的，那么，要实现房市调控的上述“理想境界”，就必须要在这两个要点上做出改变：一要控制货币，真正做到从过去十年的“宽松”而转为“中性”（如果暂时还做不到“收紧”的话）；二要放开土地市场，结束政府的垄断，真正让市场在房地产的资源配置中起“决定性作用”。做不到这两条，“耐心”也好，“艺术”也罢，恐怕都难以奏效。

由此，顺理成章地，就必须通过改革实现经济增长方式的转变。说白了，就是要让市场而不是由政府来决定经济增长的速度，即使增速没有政府所预期的那样快，也应该“顺其自然”，而不是动辄就用政策（往往是放松货币、增加政府投资）去“刺激”经济。那样的话，房地产泡沫就得不到治理，反而有可能一次次地“趁势而起”。历史的经验反复证实，每次政府为了保增长、稳增长而实行“刺激”政策，最先得益的总是房地产。

正如俗话所说：甘蔗没有两头甜。是保增长为先，还是防风险为重，鱼与熊掌不可兼得。如果政府真的愿意让市场来决定资源配置包括经济增长的速度，而不是主观先验地非要达到某个增长目标不可，调控的“技术难度”就会降低很多，包括治理房市泡沫。不然的话，泡沫破裂就是早晚之事。

至于中国经济这架“航班”的另一架引擎——政府基建投资的问题，我们下次再议吧。

                             2017年5月6日于竹径茶语

作者：未名，江南布衣，下过乡，上过学，教过书，写过小说，后创办并主编某内部刊物凡二十多年，撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言，现已退休。有道是：秀才不出门，便知天下事；欲穷千里目，更上一层楼；采菊东篱下，悠然见南山；只事耕耘，不问收获；知我者谓我心忧，不知我者谓我何求也。

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