房市“超调”？如何“回调”？——

今年一季度，吾国经济可谓“开门红”，特别是前两个月包括出口、工业生产、规上企业利润等均有明显的上升，尽管3月份的有关数据出现回落，但全季的GDP增速仍达5.3%，超出市场和经济学家们的预期。比较而言，唯独房地产业却依然处于困境，房价和销售额均处于下降通道，房企的促销活动也难改人们的观望情绪。房地产能否企稳，成为吾国经济能否可持续增长最大的“悬念”所在。

据财新网报道，太盟投资集团（PAG）执行董事长单伟建日前撰文认为，自2023年以来，中央和地方都出台了不少救楼市的政策和措施，产生了一定的作用，但仍然没有从根本上解决需求不足这一主要矛盾。为摆脱房市困境，他建议应该考虑立即全面松绑，恢复市场自我调节的功能，从而避免因供需两端都过度修正而导致长期的复苏乏力。单先生以香港特区房市作为参照，指2023年香港房市也曾陷入低迷，极度滞销；至今年2月底，港府全面取消各类额外的交易税，取得立竿见影的效果，交易量强烈反弹，一扫房市阴霾。

的确，香港全面取消抑制楼市买方的“辣招”所取得的政策效果人皆可见，不过笔者觉得香港毕竟是个“小地方”，房产在当地属于稀缺资源，市场比较容易随政策的改变而改变；但内地房市之广大非其可比拟，这就好比小国新加坡的一些做法也难以照搬到我们这样的大国。

笔者这样说当然不是反对内地也全面取消限购，恰恰相反，早在去年笔者就曾提出这样的主张。但当前内地房市低迷的症结恐怕还不完全在于政策的限制，实际上过去一年多下来限购政策在大部分城市已全部取消，即便是剩下几个一线城市也已大幅松绑，离全面取消只有“一步之遥”，为何房市的销售仍然萎靡不振？

单先生称这是因为“没有从根本上解决需求不足这一主要矛盾”。

他在文中写到：“中国人的强大购买力在过去两年惠及全球大都会的楼市，在东京、伦敦、纽约、洛杉矶等城市，中国人都是最大的外国房产买家，而国人唯独在自己的国家不能随处买房，结果肥水流入外人田。中国市场广大，有能力购房的人为何不能在各地拥有房产呢？”因而他强调，应该把以长期持有为目的的购房行为与短期的“炒作”区别开来，采用国际上更行之有效的做法，即以额外的税收来提高短期交易的成本，从而使投机行为得不偿失。

对此笔者完全赞同。笔者一直认为用行政性的措施限制人们购房是个“笨办法”，搞不懂管理部门为何不用市场化的税收措施来调节，即房子买得越多、面积越大，税收就越高。当然现在说这个已经是“过去时”了——房市如此低迷，现如今还有谁在“炒房”？

必须承认，“炒房”现象在吾国房市的确曾一度十分火爆，在很大程度上哄抬了房价，但这毕竟是少数人的行为，对大多数人来说，除了“刚需”以外，之所以有积极性买房，与其说是“炒房”不如说是在“囤房”。道理很简单：过去的二十年里，房子几乎是百姓资产“保值增值”最有效的方式，因为房价一直在涨，只要买到手，就注定是赚了，至少肯定不会亏。这就是为什么那时的不少新建小区入住率很低，但是房子基本上已经售罄。

然而今时完全不同往日，自去年开始，房价一路下跌，房子不再受人们的追捧，销售量每况愈下，房地产业从之前吾国经济发展最重要的“支柱”，沦落成为最大的拖累。与此同时，不少房企由于之前的摊子铺得太大而“收”不回来，欠下的巨额贷款无法按时偿还，有的已经资不抵债而处于破产边缘。虽然各级政府尽全力帮助它们“化债”，还将其中一部分质地较好的房企纳入“白名单”，着令银行给予贷款支持以“保交楼”，然而这主要是在供给端做文章，而当前最大的问题在于需求端。正如笔者先前指出的：“保交楼”或许并不难，难在后面如何“保销售”，即怎样让消费者愿意掏出钱来买房子。

有意思的是，单先生虽然认为应该为房市“松绑”，但他同时又认为其实吾国房市并不存在严重的供过于求，称十分有必要纠正市场中流传的“楼市供应严重过剩”的错误看法。他提到去年有一篇题为《现有住房14亿人都住不完！》的文章，影响了全球投资者对中国楼市和中国经济的看法。单先生引用国家统计局的数据指出，过去三十年中国商品房建筑面积（不包括自建房）总和为144亿平方米，而按照2020年中国人均居住面积41.76平方米的标准，需要585亿平米才能容纳14亿人口。他并进一步引用经济学家高善文的一份研究报告，指近期以来对房地产市场存在严重的“超调”也就是调整过度，实际上并不存在严重的过剩。

笔者看到这里若有所思。诚然，所谓的“过剩”、“供过于求”，是相对而言的。打一个也许有点极端的比方：人人都喜欢住大房子，假设让吾国国民现有的人均居住面积再提高10平米、20平米，相信现有的房产库存会被“一扫而空”。但现实却是人们已经不大愿意出手买房了，这未必是他们对自己的居住条件已经很满意，而是看到早先那种随便买房都能赚的日子已经过去了，眼面前房价在不断下跌，唯恐现在买房会“砸”在手里——这种“集体有意识”的行为才是当前房市最大的障碍所在。对此，经济学家们试图用数据来劝告市场不要这样“超调”怕是起不到作用的，关键在于要让消费者看到房价止跌回升，那时他们不用专家“鼓励”自然也会出手。

所以，房价的跌势才是房市低迷的“要害”。亦如单先生所指出的，对新房售价的“限跌令”其实也是房市稳定的障碍，盖因人为地要求售价高于市值，导致有价无市，犹如掩耳盗铃，起不到实际作用，而且还延长了痛苦。他认为长痛不如短痛，应该取消限跌令，允许降价促销，加速清除库存，才能尽快扭转楼市，重启稳步升值的希望。不过笔者觉得管理层之所以没有这样“放开”，也许是顾忌到房市是否也跟股市一样，人们会“买涨不买跌”，放开限价可能会导致房价的“断崖式下滑”，从而引发系统性危机。这样的顾忌不能说其来无自，但是用行政手段限制房价的下调，恐怕也不是长久之计。

又见在国家统计局日前召开的发布会上，负责人说，我国的房地产是有人口支撑的，因为按户籍人口统计的城镇化率还不到50%，约有1.8-1.9亿人的农民工尚未实现完全的“市民化”，他们在城市购房的比例还不到三分之一。这样说当然也有道理，然而要想让进城农民工成为购房的“生力军”，就需要深化农村土地制度、社保制度和分配制度方面的改革，否则即使房价下调了，他们也未必买得起城里的房子。另一个问题是这些改革的推进和见效需要时间，对眼下的房市来说，恐怕是“远水解不了近渴”。当然，从长远看，该做的事还是要做，而且要尽早做。

  至于用什么办法才能扭转房价的跌势，笔者也想不出什么好办法。如题所示，现今的房价和房市也许是“超调”了，但这毕竟是市场趋势，市场有时也会非理性，然而仅凭专家的呼吁也是难让市场回归理性而“回调”的，前提还是要等到房价止跌趋于平稳，如此维持一段时间后，购房者才会试探性地逐步进场，房市才会慢慢地复苏。有一点可以肯定，无论如何，吾国的房市也好，房价也罢，都回不到从前那种火爆状态了，因为还有一个重要的原因在起作用——吾国的人口总量已经开始减少。（未名日记4月24日）