房地产：从“黄金”到“黑铁”？——

众所周知，过去的二十年中，有很长一段时间是吾国房地产的“黄金时代”，产业突飞猛进，不仅解决了大多数居民的住房，房价也随之一路上涨，开发商们自然赚得钵满盆溢，曾长期占据富豪榜前列。近几年随着宏观调控进一步趋紧，虽然房地产赚钱没那么容易了，“黄金时代”变成了“白银时代”，但房价总体仍在上涨。然而据第一财经报道，曾经的房地产龙头企业——万科地产董事长郁亮，最近在企业2022年会上的总结发言中竟然跳过了“青铜时代”，直接将当前的房地产定义为“黑铁时代”！这份内部讲话稿曝光后引起坊间关注。

郁亮在讲话中称，“今年是背水一战的一年，就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。”郁亮表示，“黑铁时代”的首要特征是进入“缩表出清”阶段，就是去金融化。他称行业发展到今天已经没有足够的金钱激励，我们无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在“黑铁时代”的行业中工作。公司的收入、福利、补贴等都要建立新的锚定点，与“黑铁时代”相适应。

在这次会议上，郁亮还强调企业要“省吃俭用，减少浪费，营造节衣缩食的战时氛围”。他自爆：“我的助理给我订机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。”

尽管笔者并不在房企工作且早已退休，但看了郁亮的这些话，还是略有些“惊悚”。原因之一是以往二十多年房地产一直是吾国的支柱产业，在吾国经济中占有较大的权重，如果真的跌入“黑铁时代”，对未来经济将会产生怎样的影响？原因之二是笔者正在筹划自家的“换房计划”，未知是否也将受到影响，因为房市就像股市一样，人们都是“买涨不买跌”，笔者担心自己现在正在实施的计划会不会是“不合时宜”。

作为吾国房地产的标志性企业，一直以来万科不像恒大等房企那样冒进扩张，其企业战略在笔者的印象中还是比较稳健的，时不时就会扯几嗓子“狼来了”，这也许恰是几年前万科被“狂飙突进”的恒大取代行业老大宝座的一个重要原因。如今债务缠身的恒大已处于风雨飘摇中，万科虽然自称进入了非生即死的“战时状态”，号召内部“节衣缩食”，掌门人以身作则表示不再坐头等舱，但看起来还不至于落到恒大这般地步。郁亮的话虽然说得有些“狠”，作为企业掌门人，宁可把情况估计得严重一些、把困难想得多一些，也是可以理解的，不能说他在有意“唱衰”。

对此笔者还有两点感悟。其一，经过二十年的高速发展，吾国的房地产存在一定程度的泡沫，这是显而易见的，不然领导不会提出“房住不炒”的方针，因此挤泡沫有益于行业的健康发展。但挤泡沫是个“高技术活”，要做到既能挤掉些泡沫，又不会让泡沫遽然破裂从而引发连锁反应，殊为不易，调控部门要倍加小心。

其二，房地产既然长期以来是吾国的支柱产业，如今进入郁亮所说的“黑铁时代”，对宏观经济必然会有一定的负面影响，对此应该做好思想准备。古人说“鱼与熊掌不可兼得”，不可能既要挤泡沫又要经济保持原来的增长速度。此外，要看到吾国的房地产并非“穷途末路”，鉴于我们的城市化尚未完成，低收入阶层包括进城农民工的住房问题还有待解决，中产阶层有改善居住条件的需求，房地产业仍有继续发展的空间，只不过不能再像以往那样疯狂地“攻城略地”了，而是要换一种“打法”。如能抗过眼前的“黑铁时代”（如果郁亮这一比喻没有言过其实的话），或会“守得云开见月明”。（未名日记2月16日）