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房价上涨,房租为何反着来?

房价上涨,房租为何反着来?——

笔者记得自己曾在3月份的一则微博中说,吾国的房价在疫情中大概率会涨不会跌,但看到国家统计局日前公布的数据还是小有点吃惊:6月,全国70个大中城市中,共有61个城市的一手房价格环比上涨,50个城市的二手房价格环比上涨,房价上涨的城市数量,均创下近一年来的新高。

让人颇感意外的是,房价上涨的同时,还伴随着房租的下跌,两个看似矛盾的现象,正在诸多城市同时发生。比如据报道,深圳二手房均价在2020年上半年飙升近15%,销售十分火爆,以至于地方政府近日不得不出台史上最严厉的调控政策;与此同时,深圳诸多楼盘的租金却下跌了20%,不降价就难以继续出租。 这意味着:热点城市的房价租金比正在进一步上升,而该比值在吾国本来就超正常水平,遭遇新冠疫情后非但没有缩小,反而被拉大。

房价上涨肯定跟政府和央行为“救市”不得不推行更加宽松的货币政策和更加积极的财政政策,使得流动性大量增加密切相关。这也是笔者几个月前就判断房价大概率会涨不会跌的主要依据。但为何房租非但没有随房价上涨反而逆向下跌呢?有专家认为,这一现象正是典型的“富人通胀、穷人通缩”。

此话怎讲?专家解释说:“疫情冲击了经济,政府采用了宽松的货币政策。富人更有能力从货币超发中获益,作为资产的住宅因此升值;而穷人因为就业等问题,购买力下降,房租也因此下跌。”(财新网,吴定金)

此语可谓十分中肯。笔者“狗尾续貂”一下:疫情发生后,市场流动性增加了,买房避险的人多了,作为资产的住房之价格随之上涨,可供出租的空置房也会有所增加;但由于许多实体经营困难,有的关门倒闭,有的不得不裁员减薪,总体来看企业和民众的收入是下降的(统计数据也证明了这一点),其租房需求也随之下降,故此才出现房价与房租的反向而行。

那么,这种逆反现象会持续下去吗?笔者认为,这要看未来的经济会否进一步复苏,从而使企业和民众的收入水平也能得以恢复;另一方面则要看市场的流动性状况。 有专家认为,货币政策不会一直宽松,再加政策基调坚持“住房不炒”,所以房价不大会持续上涨;而经济若能继续复苏,也会促使房租上涨,最终二者的比值将保持大体稳定(财新网,董浩)。

笔者觉得,经济复苏或是可期的,毕竟二季度吾国经济已经有了同比的正增长,且增幅有3.2%之多。但货币政策是否“不会一直保持宽松”则不好说,毕竟“六保”的任务还没有完成,货币政策即使不会进一步放松,至少也不大可能在短期内“转松为紧”。

实际上自全球金融危机爆发以来,这十几年各国的货币政策一直处在比较宽松的状态,新冠疫情爆发后更是如此。一来管理当局吸取了上世纪三十年代大萧条的教训,为保金融稳定,危机来临时货币政策只能松不能紧;二来所谓“路径依赖”,一旦选择宽松之道,就很难下狠心退得回来,维持原状已经算是“理中客”了。除非出现严重的通货膨胀,但时下大多数国家的通胀却是“求之不得”。比如吾国自疫情发生以来,虽有各种宽松政策出台,CPI却不升反降——这又是另一种“反向运动”。

而只要货币政策保持宽松,房价就一定是只涨不跌。这已经近乎一条“铁律”。这其中当然会有泡沫,若问泡沫是否会破,先要问货币政策何时才会“转向”;另一方面若资产泡沫破裂,也会引发金融危机,这正是货币政策的两难之处。可以判定的是只要货币不收紧,房价泡沫就不破。至于此种状况会维持到何时,那就只有天知道了。(未名日记7月29日)

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