·未名周记（1912）·

本文要义：如果政府一定要征收房地产税，应该通过改革创造两个前置条件：一是“新老划断”，二是“权益交换”，两个条件至少要具备其中之一。否则，若强行征税，所引起的社会反响恐难预测。

题中所说的吴、贾二位，均为吾国国内颇为知名的经济学家。两位的头衔很多，据“百度百科”择要简介如下：吴晓求，中国人民大学副校长兼金融与证券研究所所长；贾康，原财政部财政科学研究所所长，现任华夏新供给经济学研究院院长。所谓的“吴、贾之辩”，是指两人近日在“2019博鳌亚洲论坛”上同台演绎的一场辩论，辩题是关于房地产税。

众所周知，吾国的房地产税立法提速，在不久前闭幕的今年“两会”上得到确认：政府工作报告中提出“稳步推进房地产税立法”，不同于过去“稳妥推进”的官方表述；而全国人大常委会工作报告则表示，今年要集中力量落实十余项重大立法事项，其中包括制定房地产税法。

房地产税的提出其实已有十年左右。在这十年中，坊间的讨论很热闹，但官方的态度一直很谨慎，近期为何突然有明显“提速”的迹象？笔者揣摩，会不会跟为提振下滑的经济增速、今年政府提出减税降费2万亿的方案有关，以此来补充按理肯定将会减少的财政收入？但这只是笔者的猜度，且不是本文讨论的重点。

在过去的十年里，无论是退休前还是退休后，笔者都曾就房地产税问题撰写过一些分析评论文字。最近的一篇文章发布于财新博客等新媒体，题为《房产税，还是房地产税？》，差不多把自己的有关想法都已道尽。直到日前看到“吴、贾之辩”，才又勾起“再说几句”的念头。

据报道，吴晓求先生在此次博鳌亚洲论坛上表示，作为一个经济研究者，他一直在思考房地产税的基础是什么。他指出，“实际上房价高是因为土地值钱，那么土地不是我的，即使上面的建筑是我的，但为什么要对我征税呢？怎么把这个逻辑捋清楚非常重要”，并称“从理论和逻辑上说，我没有找到开征房地产税的理由”。

毋庸讳言，吴先生所说的也正是笔者一直持有的观点。房地产税虽然是各国普遍实行的税种，笔者也认为是个“好税种”，但吾国的国情与别的国家有很大的不同，即居民房下的土地都是国有的，代表国家的政府怎么可以向属于国家的土地征税呢？这在逻辑上、法理上是有障碍的。据笔者所知，很多人在这一点上也作如是观。

然而贾康先生在这场辩论中反驳了吴先生（自然也包括了笔者等一干人）的上述观点。他以英国以及吾国的香港为例，指他们的房地产税不论房下的土地是私有还是公有的，公有的土地照样可以征税，据此证明吾国若要征收房地产税，在法理上并没有障碍。

虽然贾先生使用的只是“枚举法”，即所举的只是个别国家和地区的案例，但笔者愿意承认，他的说法并非毫无道理。实际上笔者可以为贾先生的说法找到一个更有力的“旁证”：国有企业在产权属性上是公有的，但政府不是也照样向国企征税吗？当然不一样的是，房地产税的征收对象是私人而并非国企。

但是，可能是因为时间和场所的限制，贾先生在辩论时忽略了吾国另一个重要的国情：当今城市居民在购买住房时，无一例外地经过开发商向政府支付了数额不菲的土地租金——官方称之为土地出让金，而且是七十年的租期一次性付清的。粗略估计这笔土地租金占据了房价的一半以上，从而造成吾国的房价奇高，百姓为此承受了沉重的负担。

笔者的意思是：如果居民没有支付这笔土地租金，政府要征收房地产税还情有可原；既然居民已经向政府付了堪称昂贵的土地租金且七十年的租金一次性缴清，现在又说要再征收一道房地产税，岂不是“重复征税（费）”吗？

这恐怕也是很多人想不通的一个最重要的原因。

容笔者也来一次“枚举法”：以租房为例，现行税制规定出租房屋者其租房收入应该纳税（虽然这条规定很少得到执行），但缴税者应该是房东而不是租客。同理，政府既然已经向居民一次性收取了七十年的土地租金，即便要征税，纳税的主体也应该是收租者，而不应该是已经缴纳租金的居民。

是不是这么个理儿呢？

贾先生（包括与其观点对立的吴先生）在其“辩词”中没有涉及到这个问题。我们假设贾康的观点可能是：租金与税金是两回事，缴纳土地租金后也可以再征收税金。好吧，即便如此，政府也应该在收取土地租金时有言在先，在契约中注明今后还将会征收税金。这样，居民在购买住房时会考虑这一因素，即现时的租金和将来的税金总加在一起的购房成本有多少，以决定自己花费这些成本买房是否划算。如果事先没有这样的明示，后来又说还要加征房地产税，这算不算是一种违背契约精神的“霸王条款”？

正是因为考虑到这些“障碍”，笔者才在之前的评论文字中提出：如果政府一定要征收房地产税，应该通过改革创造两个“前置条件”：

一是“新老划断”，即：之前已经缴纳土地租金的居民，在七十年期满之前免征房地产税，七十年期满后再予征收；而在房地产税颁布实行之后的购房者则必须缴纳该税，但前提是政府取消向他们收取土地租金，以避免“重复征税（费）”。

二是“权益交换”，即：政府通过修法，赋予已经在购房时缴纳土地租金的居民以房下土地的永久使用权（名义所有权可仍属国有，避免“土地私有化”之嫌），以此向居民换取征收房地产税的权力。

以上两个条件，至少要具备其中之一。否则，若强行征税，所引起的社会反响恐难预测。

近日笔者看到社会学家孙立平先生的一篇文章，他直言“房（地）产税有可能毁掉中国经济的未来”。孙先生此说的依据是：吾国经济现在正处在一个重要的转折点上，以房子为中心的时代即将结束，将进入后置业时代。他说，在后置业时代，虽然还有人要买房（包括改善性需求），还有更多的人需要还房贷，但会有越来越多的人将不再把钱主要用在房子上了，人们想活得更好一点，想改善生活品质了。换言之，这个转折点标志的是一个以消费升级为基础的经济转型。如果创造条件，使这方面的需求能够释放出来，新的发展动力就会形成，吾国经济将进入新的阶段；如果受种种条件的制约或有些重要问题处理不当，这方面的需求释放不出来，新的发展动力无法形成，吾国将会真的陷入所谓“中等收入陷阱”。而房（地）产税的征收与这个问题有着密切的关系。他指出，如果需求的问题不能很好解决，可以断定，这个新台阶根本就上不去，甚至可能在社会层面上会出现大的问题。因此，现在政府考虑问题的出发点，不应当是继续加大从居民手中抽取财富的力度，而是要还富于民，提高居民的收入，保护居民的财富。任何加大抽取财富力度的行为对今后的消极影响都是不可低估的。他进一步指出，现在人们手里的房子，在很大程度上是作为一种社会保障而存在的。如果征收房（地）产税，让他们的第二套第三套房子也拿不住，养老和医疗的问题又很难靠政府来解决，必然会大大打击他们的消费信心。他认为，在这样的情况下，出台房（地）产税，甚至过多地议论房产税，都是很不明智的。

请孙先生原谅，笔者在上面大段引用了他的文字（其全文可在“爱思想网”查阅）。孙先生此文主要是从未来消费升级、社会保障及经济发展的角度阐述他不赞成出台房地产税的观点，但他在文章的最后也“特别”指出：“不要以为房（地）产税涉及的就是富人。随房产税而来的房租上涨最终会波及社会的下层，这样会导致整个社会心态的变化。”

老实说，孙先生所称的“导致整个社会心态的变化”，恰是笔者最担心的。盖因房地产税几乎涉及了全社会（至少是绝大部分城市居民，农村居民的住房因为还未被允许“市场化”所以更没有理由证税），其覆盖面之广甚至超过了个人所得税。对于影响面如此之广、又是直接面向居民征收的税种，为政者一定要慎之又慎。古今中外的历史证明，直接关系到民生的税种若处理不当不仅可能会影响到社会安定，甚至可能会影响到“政治安全”。

最后，笔者抄录自己在3月20日发布的一则相关微博，作为本文的结束：

“房地产税会上门征收吗？——官宣房地产税立法将在今年启动。笔者与友人在茶余谈论此事，其中议及一个技术性问题：未来将会以何种形式征收此税？税务部门会不会派人挨家挨户上门收取？友人认为可以通过银行系统直接从私人账户上划款，笔者对此将信将疑。且不论民众的银行账户能否与税务部门直接连通，即便可以会不会导致民众存款发生异动，对那些没有银行存款的人又该怎么办？还有一个办法是像一些发达国家那样让民众主动申报，税务部门抽查，瞒者予以处罚，这样免得兴师动众征税成本太高，且官民容易发生争执摩擦；但实行申报的前提是改革现行税制。总之兹事体大，不仅诸如房下土地产权归属以及与土地出让金之间的法理关系要首先理顺，上述这种技术性问题也要仔细筹划、小心从事。盖因此税关系到亿万国民的切身利益，可谓‘牵一发而动全身’也。”

2019年4月1日于竹径茶语

简介：未名者，江南布衣。生于20世纪50年代，下过乡，上过学，教过书，做过公务员，写过小说。中年后下海创办并主编某内部刊物凡二十多年，撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言。现已退休，居于山间一寓，远离城市喧嚣。2017年开始撰写博客（每周一文），2018年7月开始兼写微博，以发挥余热，防止痴呆。有道是：只事耕耘，不问收获；知我者谓我心忧，不知我者谓我何求也。

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