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十二
27
2017

何不先征“空置税”?——欲行却难的房地产税之四

·未名周记(1753)·

 

本文要义:“空置税”的着眼点在于避免社会资源的浪费,同时又无需改变现行的土地制度,在法理上和意识形态上都不存在障碍,且相比房地产税,更加符合最高领导关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的定义——空房子显然没有“用来住”。

 

因为财政部长肖捷的两次表述,沉寂了一阵子的有关征收房地产税的话题,在媒体上又热闹了起来。

先是前些日子发行的《党的十九大报告辅导读本》中,载有肖捷的一篇文章,题为《加快建立现代财政制度》。文中表示:要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

接着,1220日,肖捷又在《人民日报》发表文章,文中再次阐述了上述观点。而稍早前的125日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房发展报告2017-2018》,建议明年(2018年)将房产税纳入立法议程。

于是人们纷纷猜测,拖延了多年的房地产税,也许终于行将出笼了。不过笔者注意到,新华社关于刚刚结束的中央经济工作会议内容的报道中,并没有提到房地产税,只说要“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。

尽管如此,笔者认为肖部长提出的房地产税的“十二字原则”,所透露的很可能是高层的意思。

房地产税是一个大税种,且涉及到千家万户的切身利益,吾国正在力求实现“全面依法治国”的目标,当然要“立法先行”;若要开征此税,财税部门必须获得全国人大的“充分授权”而不可“自由裁量”;鉴于我国的地区差别很大,实施此税也的确应该因地制宜、“分步推进”,不能不顾实际情况搞“一步到位”。

然而,正如笔者在此前的几篇相关博文中所说的,房地产税固然是世界各国普遍实行的一个税种,属于“长效机制”中的一项重要内容,但具体到吾国的国情,开征此税尚有两大问题需要先在法理和道理上厘清:一是与那些土地私有化的国家不同,吾国的城市土地包括居民私人住房下的土地是国有的,国家如何能向属于自己的土地收税?二是居民在购买住房的同时,已经一次性向政府缴纳了七十年的土地使用费(即通常所说的“土地出让金”),在租期未满之前又要征税,似有“双重收税(费)”之嫌。

这些道理笔者之前已经讲过,不再赘述。本文要讲的是:在上述两大问题没有得到解决之前,房地产税不宜贸然开征;根据“先易后难”的行事逻辑,不妨先征收“空置税”。

前不久,国家统计局公布数据显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

这是一个相当惊人的成绩。根据笔者在网上查到的信息,在当今发达国家,只有美国的人均居住面积(67平方米)高于吾国,诸如意大利、荷兰、德国、法国、英国、西班牙等国的人均居住面积均不及我们来得多。最“惨”的是日本跟韩国,人均居住面积居然只有19平方米,还不到吾国的一半!

作为一个发展中国家,尤其是作为一个全球人口最多的国家,吾国的人均居住面积达到如此之高的水平,着实让人觉得来之不易。由此可见吾国改革开放的巨大成就,可见吾国房地产业之发达。即使单论吾国城市居民36.6平方米的人均居住面积,也完全可以理直气壮地说,在“衣食住行”这四大指标中的“住”的方面,我们早已实现了“小康”目标而提前成为“发达国家”。

但同样无可否认的是,吾国住房的社会分配很不合理,由于种种原因导致的房地产市场扭曲,使得很多房源集中在一部分人的手里。一个明显的现象就是存在着大量的空置房。

尽管这是一个公认的事实,但吾国究竟有多少住房处于“空置”状态,却一直是个谜。几年前,曾有研究机构给出5千万套的数据,这只是一种并不严谨的“毛估估”。准确的空置数据连官方统计部门也无法给出。不过,既然吾国的住房总量已如此庞大、人均居住面积已达世界先进水平,而目前市场还存在着十分强劲的购房需求,依据这一事实足以推断出:必定有大量的房子处于空置状态。

从社会的角度看,这无疑是一种巨大的资源浪费(这里且不论由于数以亿计的农民进城打工,吾国农村也存在大量的空置房)。正是基于对这种资源浪费现象的矫正,不少学者力主推出房地产税来加以调节。他们的理由是:房地产税可以增加住房的持有成本,这将迫使那些拥有多套房的人出售多余的住房,如此将大大增加市场的供给,还可以平抑乃至降低房价,满足那些有住房需要但又因房价太贵买不起房的“刚需”,有效地遏制炒房行为,用税收来调节住房分配。

应该说,这样的建议是具有合理性的。然而,如前所说,目前开征房地产税的条件还不具备:在城市土地国有化的制度前提下,开征房地产税存在着法理和道理上的双重障碍;如果将居民房下的土地转为私有,又有违“不搞私有化”的政治正确。这就使得房地产税的开征处于两难境地。为此,笔者之前提出的政策建议是将居民房下土地的七十年租期改为永租且不再缴纳新的租金,以此来换取居民同意缴纳房地产税(见“欲行却难的房地产税”之二)。

假如政府碍于意识形态觉得这一改革的难度还是太大,那么,笔者在此提出另一条建议:暂时搁置房地产税而先行开征“空置税”。即:对所有无人居住的房子征收一定额度的惩罚性税收。

笔者认为,与具有普征性的房地产税比较,“空置税”更具有现实的合理性、针对性和可行性。

首先,“空置税”的着眼点在于避免社会资源的浪费,同时又无需改变现行的土地制度,在法理上和意识形态上都不存在障碍,且相比房地产税,更加符合最高领导关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的定义——空房子显然没有“用来住”。

其次,“空置税”只针对拥有多套房且其中有房空置者,对只有一套房的人们并无利益损害,因而遇到的征收阻力会小得多。

其三,“空置税”同样在一定程度上会起到增加住房持有成本的作用,从而达到增加市场供给与平抑房价的政策效果。

其四,开征“空置税”有利于促进发展我国的房屋租赁市场,因为此税针对的只是空置房,如果房主将多余的房子用于出租则显然不属于“空置”,这样势必会相应地增加市场的租房供给,降低租房的价格。

另一方面,现在开发商手中存有大量已经盖好但没有卖出去的房子,对达到一定空置时间的,也可以征收“空置税”,以此迫使开发商要么尽快降价卖房,要么将房子先用于出租,如此同样可以起到增加供给、降低价格的作用。

值得一提的是,据报道,近期一些城市政府为了“响应中央号召”,表示将增加专门用于兴建出租房的土地供应。笔者认为,这些所谓的专用土地,只应用于兴建“廉租房”;而市场性质的房屋出租,应该以其它的激励政策来尽量挖掘市场的供给潜力。譬如,对市场上用于出租的房子,政府非但不应视其为“空置”而征税,还应该对房主的租金收入予以减免税的优惠。要知道,目前吾国的住房总量已经完全可以满足租房市场的需求。政府只需负责帮助解决那些无力承担市场租价的低收入群体的租房需求,其它的应让市场来调节供需关系。那种眼睛只盯着“上面”而忽视市场作用的行政举措,最终反而会进一步扭曲市场。

当然,开征“空置税”要具备的一个基础性的技术条件就是准确掌握空置房的数据。但这在信息化、电子化的当代社会,早已不是什么难事。实际上早在多年之前,就有一些学者专家提出开征“空置税”的政策建议,却一直没有得到政府的正面响应。那时也许的确有技术方面的障碍,但现在随着“不动产登记”在全国的铺开,这点障碍也很快将被扫除了。

开征“空置税”真正的难度在于:它需要税务部门逐家逐户去调查、核实、收缴,因此其征税成本较高;而限购限贷限售之类的“调控”措施,则只需一声令下便可以顺利地得以实施,因为房产交易和贷款的批准权掌握在政府部门和银行的手里。在过去的几十年,吾国的税赋一般都是由税务部门通过银行在纳税人的账户上直接征扣,除了对少数经营规模很小的个体户,鲜有“上门征收”的实践,而“上门收税”可能会出现一些矛盾和冲突,政府对此难免有些“投鼠忌器”(早先农业税的废除恐怕与此也不无关系)。

不过,未来若要开征房地产税,其征税成本同样也不低,同样也需要挨家挨户地调查、核实,按肖捷部长文章的说法,还要进行“市场估值”再收缴。如果连征收起来比较容易的“空置税”都畏难,又何谈开征难度更大的房地产税呢?

从这个意义上说,先试行征收“空置税”,不妨可以看作是以后征收房地产税的一次“预演”。

(谨告读者:因有私事,下期“未名周记”将推迟一天即在201814日发布。)

20171227日于竹径茶语

 

 

作者简介:未名者,江南布衣。下过乡,上过学,教过书,写过小说。中年后创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言。现已退休,居于山间一寓,远离城市喧嚣。每周写作一文,发挥余热,防止痴呆。

电子邮箱:wmc529@sina.com

 

 

 

 

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蔡未名 蔡未名

未名者,江南布衣。生于20世纪50年代,下过乡,上过学,教过书,做过公务员,写过小说。中年后创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言。现已退休,居于山间一寓,远离城市喧嚣。2017年开始撰写博客,每周一文,2018年7月开始每日兼发微博。发挥余热,防止痴呆,只事耕耘,不问收获。诗云:知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。
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