从“以购代建”说开去——

瑞银经济学家汪涛近日在财新网发表《详解房地产去库存》一文，其中谈到地方政府收购存量住房进展缓慢的问题。笔者之前曾有文表示，相对于政府继续投资大举兴建新的保障性住房，“以购代建”是更合理的选择，因为既然现在新房大量积压，若再大建新的保障房，势必会进一步增加市场供给，库存的积压会更多，不如拿这些资金买下部分现成的商品房用作保障房，一来可以减少房企的库存，二来在当前的市场形势下，收购价格可以“就低不就高”。后来看管理层果然打算这么做了——当然肯定不是因为看到了笔者的建言，但世上的道理总会是相通的。

然而笔者也承认，“以购代建”说来容易，做起来却难度不小。如汪女士在其文中所指出的，当前收购存量住房进展之所以较为缓慢，部分原因在于地方存在几方面的担忧或阻碍因素。她指上头的政策要求“以购代建”必须采取市场化方式、以需定购，然而地方政府既无意愿、也缺乏收购和长期持有大规模存量住房的能力，因此会尽力避免在收购及管理中产生账面损失。

的确如此。任何用意良好的政策都需要得到有效执行，否则会沦为“一纸空文”。“以购代建”也一样，前提是地方必须既有资金又积极性，如果两者皆缺，政策的出发点再好也难以真正落实。据汪文介绍，新政策推出以来至二季度末，央行3千亿元的保障性住房再贷款仅使用了120亿元，占额度的4%。这样的进展速度确实太慢了。

毋庸讳言，地方层面积极性不高是因为市场化的“以购代建”存在风险，在现今体制下，地方在执行时必然以“安全”为其首要考量，所谓“不求有功，但求无过”。如据汪文所说，即便一些地方购买了少量的存量住房，大部分也是针对国有房企而非民营房企，后者的库存压力并未得到有效缓解，而实际上大部分房企是民企。显然这是因为地方政府购买国企的存量房，再怎么着也属于“一口锅里的肉”，“搞砸”的风险自然要低得多。

汪女士的文章还谈到了“保交楼”问题，指未售出的未竣工项目不包含在“白名单”机制支持范围内。这解开了笔者此前的疑虑，即担心若“保交楼”包括未竣工也未售出的房子，恐怕会增加原本就已供过于求的市场供给，银行执行“白名单”的风险也会加大；而如果“保交楼”只含已售出而未竣工的房子，这种疑虑和风险就不存在了。不过若同一个未竣工的楼盘里既有已售出也有待售的房子，对此“保交楼”政策如何区分处理，技术上仍是个问题。

汪女士预计2024年内“白名单”机制将进一步扩容，以覆盖更多停工缓建项目，称这将“有助于支持房地产项目建设竣工和提振购房者信心”。在笔者看来，说到“提振购房者信心”，当前那些潜在购房者的主要顾虑，恐怕还不在付钱以后开发商能不能交房，而在于房价是否还会继续下跌，生怕自己出手太早而“买亏了”。所以最近的高层会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，这在笔者的记忆中还是首次。

汪女士这篇文章篇幅挺长，谈论的也不止上述这两个问题。汪文的末尾认为，如果要让房市更快地实现再平衡，政府亟需加码政策支持，譬如将收购存量住房的资金规模提高至3、4万亿元（好家伙，这可是现今央行专项贷款额度的10倍以上），并再次大幅下调房贷利率、统筹协调债务重组等；但文章又认为这些更为积极强劲的支持措施可能只有当房市进一步大幅下跌、重大风险或外部冲击出现时才可能出台。笔者觉得，依照其它国家的相关经验，房市风险一旦生成，不像台风那样来得快去得也快，其“去库存”或将经历一个较长的过程。

本文写作之时，正值高层召开“9·26”会议，明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”、“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”；而稍早前的“9·24”，央行等部门联合举行新闻发布会，一揽子推出多项新政策，不仅降准降息，还又一次降低了存量房贷利率。股市这边闻讯士气大振，A股竟然五天内一口气接连收复了2800点到3300点六道大关。可见特殊时期的宏观调控的确需要“放大招”。

不过也要看到，股市与房市不同，前者只要注入“流动性”就会上涨，而后者的回暖还是要看市场的供需关系能否从根本上出现变化，所以上述“史诗级”的救市措施能否逆转房市的预期，还需“以观后效”。

  随后笔者看到有两位经济专家施康和王红林也在财新网撰文指出，稳定房市是稳定总需求的关键，他俩建议中央财政可以用自己手中的央企资产作为抵押，向央行借款成立国家房屋储备银行，在市场上从开发商手中收购已建成的闲置房产，待房价稳定之后，再慢慢将收购的房子卖掉，在此之前，可以将买入的房子作为公租房出租，不仅可以有租金收入，也可支持国家鼓励农民工进城的政策，减少房屋空置，提高社会整体资源利用率。也就是说，他俩认为“以购代建”应该主要由中央出钱。笔者觉得，这个建议看似不错，但实行起来恐怕也会有一些难点：首先，中央财政向央行借钱收购闲置房产，所需资金十分巨大，少说也得几万亿，上头能否作此决断？其次，如此买入之后，“退出”需要多长时间？若时间很长，这笔天量资金的“沉淀”对财政、央行乃至整个经济运行会产生何种影响？再次，说到鼓励让进城农民工消化闲置房产，他们是否有足够的经济能力？而这又牵涉到他们在乡下的房子和宅基地能否通过市场化交易“变现”。此题甚大，直接关系到农村土地制度的深化改革，说来话长，还是先就此打住吧。（未名日记10月4日）