财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道

房子“以旧换新”活动的几个难点——

房子的“以旧换新”活动看起来正在全面推行,据财新网报道,全国已有40多个城市宣布了相关政策,近日连深圳、上海等一线城市也加入了这一阵营。

据介绍,各地“以旧换新”的具体操作模式大致可以分为两大类:一种模式是中介优先帮售、卖旧与换新并行。具体而言,购房者、开发商和二手房中介需要签订三方协议,购房者向房企确定意向购买新房后,缴纳部分定金锁定房源,中介公司优先帮售旧房。在约定期限内,旧房售出,购房者购买新房;若旧房未售出,开发商需要退还定金。

笔者有点没弄明白,这种模式的“以旧换新”有何“利好”能吸引消费者呢?思来想去,似乎只有两点:一是可以“提前锁定”新房房源,这在房市比较红火时倒是颇有吸引力,因为那时大家都在抢房,有的楼盘还需要摇号,中签率又低,可是眼下的情况是新房普遍滞销,少数热卖的都是些核心地段的高档楼盘,对大多数人来说即使想换也换不起,故此“提前锁定”的好处怕是没什么吸引力。二是签约后中介可以优先推卖你的旧房,但能不能卖得出去尚未可知,而且你还得押付定金,虽说若旧房没卖掉可以退还,但多少还是会承担一点风险,因为就算不计利息的损失,眼下的房企都是“资金困难户”,其信用度也就自然会相应地打了点折扣。折算起来,基本上没什么“优惠”可言。既如此,对“以旧换新”的促进力度恐怕也就相当有限。最多也就是如有分析所说,可以缩短“卖一买一”的置换周期,仅此而已。

另一类模式是由地方国资兜底收购旧房。这种模式倒还比较实在,因为有意于“以旧换新”者,最大的顾虑不在于能不能买到新房,而在于旧房能否按自己认可的价格卖出去,如果地方部门能以合理价格收购旧房,他们自然也就有决心、有信心下单买新房了。

可是据报道当前各地“以旧换新”的主流模式都是上述第一种模式,包括新加入的上海和深圳亦是如此,而第二种模式即由地方国资兜底收购旧房的模式仍“处于探索阶段”——听这意思实际上还没有地方这么干。笔者猜,这一方面是受制于地方财力有限,通吃要换新的旧房可是一笔不小的资金,二来也惮于不知道收购进来的这些旧房该怎么办,理论上可以将这些旧房用于社会保障,廉价租给住房困难户和进城的农民工家庭,但这不仅要有一笔巨资兜底,还需要有具体可操作的政策细则,也许这些政策还“处于研究阶段”。

实话实说,“以旧换新”不失为一种鼓励消费升级的措施,对于家电、手机等更新换代较快的用品尤为如此;在新能源汽车大潮兴起的背景下,对汽车这样的大件更新也有一定的刺激作用。然而房子在百姓的消费品中属于“飞机中的战斗机”,不仅换房所需的资金是一笔大数,而且还牵扯到地段、环境等相关问题,绝不是一拍脑袋想换就能换的。对于原本就有计划和预算的换房者,你无需号召他也会去做,所以政府推动的房子“以旧换新”,重点应该瞄准那些原本没打算但具备换房潜力的消费者,这就需要政策给出一定的优惠措施。据报道在沪深两地,“以旧换新”活动倡导房企和中介机构为换房人提供购房价款、佣金等专属优惠方案,部分其他城市的地方政府还为这一模式提供购房补贴或者契税优惠。——老话说“无利不起早”,话虽不是什么“好话”,却是一句“实话”。

诚如有研究认为,“以旧换新”能否成功,关键在于旧房是否能够卖出去;而且当前市场上的“以旧换新”通常要求购房者购买指定的新房楼盘,限制了购房者的选择范围,只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现,看上去这种正好契合的概率不是很大。另一方面,当下购房者普遍预期房价下行,对新房价格的接受程度可能会偏低,开发商能否与他们协商出一个合理的购房价格,以避免后期若房价继续下降出现换新业主要求退房的情况,也是个颇有难度的“技术”问题。

  说到这里,笔者顺便给出个人的两个预判:一是“以旧换新”对扭转整个房市趋势虽有一些刺激作用,但恐难当“力挽狂澜”之大任,对此不应预期过高;二是既然它成为很多地方政府推行的一项“活动”,为证其效用,过些时候各地自会上报一些相关的数据,只是我们可能难以得知这些数据的“虚实”,因为市场上本就存在“以旧换新”的情况。(未名日记5月6日)

话题:



0

推荐

蔡未名

蔡未名

2012篇文章 2小时前更新

未名者,江南布衣。生于20世纪50年代,下过乡,上过学,教过书,做过公务员,写过小说。中年后创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言。现已退休,居于山间一寓,远离城市喧嚣。2017年开始撰写博客,每周一文,2018年7月开始每日兼发微博。发挥余热,防止痴呆,只事耕耘,不问收获。诗云:知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。 电子邮箱:wmc529@sina.com 欢迎关注我的微信公众号:未名周记(每周一发布)

文章