房子“以旧换新”活动的几个难点——

房子的“以旧换新”活动看起来正在全面推行，据财新网报道，全国已有40多个城市宣布了相关政策，近日连深圳、上海等一线城市也加入了这一阵营。

据介绍，各地“以旧换新”的具体操作模式大致可以分为两大类：一种模式是中介优先帮售、卖旧与换新并行。具体而言，购房者、开发商和二手房中介需要签订三方协议，购房者向房企确定意向购买新房后，缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房。在约定期限内，旧房售出，购房者购买新房；若旧房未售出，开发商需要退还定金。

笔者有点没弄明白，这种模式的“以旧换新”有何“利好”能吸引消费者呢？思来想去，似乎只有两点：一是可以“提前锁定”新房房源，这在房市比较红火时倒是颇有吸引力，因为那时大家都在抢房，有的楼盘还需要摇号，中签率又低，可是眼下的情况是新房普遍滞销，少数热卖的都是些核心地段的高档楼盘，对大多数人来说即使想换也换不起，故此“提前锁定”的好处怕是没什么吸引力。二是签约后中介可以优先推卖你的旧房，但能不能卖得出去尚未可知，而且你还得押付定金，虽说若旧房没卖掉可以退还，但多少还是会承担一点风险，因为就算不计利息的损失，眼下的房企都是“资金困难户”，其信用度也就自然会相应地打了点折扣。折算起来，基本上没什么“优惠”可言。既如此，对“以旧换新”的促进力度恐怕也就相当有限。最多也就是如有分析所说，可以缩短“卖一买一”的置换周期，仅此而已。

另一类模式是由地方国资兜底收购旧房。这种模式倒还比较实在，因为有意于“以旧换新”者，最大的顾虑不在于能不能买到新房，而在于旧房能否按自己认可的价格卖出去，如果地方部门能以合理价格收购旧房，他们自然也就有决心、有信心下单买新房了。

可是据报道当前各地“以旧换新”的主流模式都是上述第一种模式，包括新加入的上海和深圳亦是如此，而第二种模式即由地方国资兜底收购旧房的模式仍“处于探索阶段”——听这意思实际上还没有地方这么干。笔者猜，这一方面是受制于地方财力有限，通吃要换新的旧房可是一笔不小的资金，二来也惮于不知道收购进来的这些旧房该怎么办，理论上可以将这些旧房用于社会保障，廉价租给住房困难户和进城的农民工家庭，但这不仅要有一笔巨资兜底，还需要有具体可操作的政策细则，也许这些政策还“处于研究阶段”。

实话实说，“以旧换新”不失为一种鼓励消费升级的措施，对于家电、手机等更新换代较快的用品尤为如此；在新能源汽车大潮兴起的背景下，对汽车这样的大件更新也有一定的刺激作用。然而房子在百姓的消费品中属于“飞机中的战斗机”，不仅换房所需的资金是一笔大数，而且还牵扯到地段、环境等相关问题，绝不是一拍脑袋想换就能换的。对于原本就有计划和预算的换房者，你无需号召他也会去做，所以政府推动的房子“以旧换新”，重点应该瞄准那些原本没打算但具备换房潜力的消费者，这就需要政策给出一定的优惠措施。据报道在沪深两地，“以旧换新”活动倡导房企和中介机构为换房人提供购房价款、佣金等专属优惠方案，部分其他城市的地方政府还为这一模式提供购房补贴或者契税优惠。——老话说“无利不起早”，话虽不是什么“好话”，却是一句“实话”。

诚如有研究认为，“以旧换新”能否成功，关键在于旧房是否能够卖出去；而且当前市场上的“以旧换新”通常要求购房者购买指定的新房楼盘，限制了购房者的选择范围，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现，看上去这种正好契合的概率不是很大。另一方面，当下购房者普遍预期房价下行，对新房价格的接受程度可能会偏低，开发商能否与他们协商出一个合理的购房价格，以避免后期若房价继续下降出现换新业主要求退房的情况，也是个颇有难度的“技术”问题。

  说到这里，笔者顺便给出个人的两个预判：一是“以旧换新”对扭转整个房市趋势虽有一些刺激作用，但恐难当“力挽狂澜”之大任，对此不应预期过高；二是既然它成为很多地方政府推行的一项“活动”，为证其效用，过些时候各地自会上报一些相关的数据，只是我们可能难以得知这些数据的“虚实”，因为市场上本就存在“以旧换新”的情况。（未名日记5月6日）