白名单、抵押物、及保交楼之后——

不久前，在房地产市场面临严峻形势的背景下，坊间盛传有关部门将推出“白名单”机制。进入新年后，传闻成为事实。据财新网报道，住建部和金融监管总局1月12日联合发布通知，要求各地根据实际情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。1月26日住建部又召开城市房地产融资协调机制部署会，明确要求针对当前部分房地产项目融资难题，各地要抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。

在中央部门的部署和督促下，多个城市近日接连发布首批房地产项目融资“白名单”，部分出险房企旗下的项目亦名列其中。如融创有超90个项目入围，金科股份53个，绿地集团34个，碧桂园超30个，金科股份超20个，世茂集团16个，等等。据央视报道，截至1月底，26个省份的170个城市已将第一批房地产项目“白名单”推送给商业银行，涉及房地产项目3218个，数量之多令人咂舌。

笔者理解，建立“白名单”当然是为了解决当前部分房企由于债务高企融资无门而在“保交楼”上面临的困境。有银行界人士坦承，“在很长一段时间里，对已经出险的房企，我们都是不敢发放贷款的。”盖因金融机构对贷款审批发放实行终身追责制，出于审慎考虑，银行负责人通常难以将企业主体的风险和项目风险完全切分，这导致房企一旦出险，要想再从银行获得贷款的难度极大。然而这些房企的很多项目之前已经上马，如果不能获得融资支持，不仅项目有“烂尾”的风险，企业也将面临爆雷之危。从经济大局考虑，“白名单”应运而生，可视为非常情势下的非常举措，亦是对之前“三道红线”政策的一种“优化”。

据报道，进入“白名单”的项目需要满足以下条件：项目处于在建施工状态；若项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的，也可以纳入；有与融资额基本匹配的抵押物；确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度等。

这些条件中，“有抵押物”是银行贷款的古老惯例——笔者犹记得两年前一位业界大佬曾在一次演讲中戏称这属于“当铺思维”，意思似指现代银行可以运用“大数据”对贷款者的资质进行甄别，而不必非得要有抵押物不可。笔者当时觉得他的说法新鲜倒是新鲜，但对银行业来说具有某种“颠覆性”。事实上这位大佬创办的某家金融性企业确实也曾开发出一些不用抵押物的互联网金融产品，但都属于小额消费贷款，而且后来因其整体风险太大而遭到监管部门的整饬；像房地产开发这样动辄几亿、十几亿的巨额建设贷款，无需抵押物是难以想象的。所以中央部门的通知还明确提到要保障金融机构合法权益，包括贷款“有抵押物”的要求，否则搞不好“摁下葫芦起了瓢”，房市风险就有可能转嫁为银行风险，不符合上头设置的“坚决防止出现系统性金融风险”的底线要求。

不过这些出险房企现在能拿得出手的“抵押物”恐怕只有之前储备的部分土地资源，而当前土地市场的前景也存在相当的不确定性，故此尽管不少出险房企的项目进入了“白名单”，但因其用于抵押的储备土地其资产价值难以准确预估，银行方面在具体操作时还是会比较审慎。诚如财新报道所说，出险房企进入“白名单”的项目究竟能够获得多少贷款，尚待观察。

同时还要看到，“白名单”的作用主要在于“保交楼”，相信在管理部门和银行的鼎力支持下，被纳入名单的那些项目应该能够避免“烂尾”。但后续的更加关键之处在于房子盖好以后能不能卖得掉。笔者不知道名单上的项目中有多少是已经预售出去的，还有多少是没卖掉的。倘若楼盘盖好之后都能顺利售出，资金得以回笼，就能还上银行的贷款，自然“皆大欢喜”，否则仍有变成银行不良资产之虞。所以前述银行界人士坦言：“不管是正常开发的项目，还是暂时遇到困难的项目，银行要发放贷款，肯定会重点考虑这个项目的现金流能不能支撑其还贷，至少要能实现资金平衡。”

“白名单”无疑是政策上的一个创新之举，在相当程度上将帮助那些出险企业解困，避免遭遇类似恒大的境外资产那样被法院判令“清盘”的命运。但其最终能否成功，关键还是在于接下来房市的整体销售情况能否好转，房子能否买得出去。据市场研究机构克而瑞披露，今年1月，中国百强房企的操盘销售额为2350.6亿元，同比下降34.2%，环比下降47.9%，单月销售规模创下最近五年的最低纪录。

写到这里，笔者看到传来一个好消息：据《每日经济新闻》报道，“哈尔滨楼市爆了！”该市住建局数据显示，去年12月至今年1月的购房节期间，被昵称为“南方小金豆”的外地人在冰城购房共4650套，同比增长94%！此外，该市租赁成交量同比增幅更是高达268%！——这究竟是同期大火的“哈尔滨冰雪旅游季”带来的连带效应，还是楼市整体开始回暖的信号呢？

  希望是后者。（未名日记2月10日）