避免保障房与商品房“打架”（上）——

不久之前上头下发了关于规划建设保障性住房的红头文件，提出未来五年要建成600万套保障性住房，将在上海、北京、深圳等35个300万人口以上城市率先试点，以此逐步形成“保障房+商品房”的双轨制，满足民众的基本居住需求。

笔者认为，从宏观角度看，这是建立房地产新发展模式的应然之举。吾国人口众多，地区和阶层收入又不平衡，从现实出发，要解决国民的住房问题，既不可能完全依靠市场的商品房，也不可能主要靠政府提供保障性住房，合理的架构应该是两者并举。实际上过去一些年政府在保障性住房建设方面花了很大力气，投入了很多资金，具体的形式有经济适用房、廉租房、两限房、棚改房、公共租赁住房等，针对的人群也由低收入群体扩大至普通工薪阶层和城市引进人口，应该说取得了很大的成绩。上述红头文件意在原有的基础上继续推进保障性住房建设。

从理论上说，只要政府财力允许，保障性住房自然越多越好，比较理想的或是“新加坡模式”，据介绍该国八成以上的居民居住在政府出资兴建的“组屋”，无论是租是买，价格都低于市场提供的商品房，从而基本实现了“居者有其屋”，新加坡因此被认为是世界上解决住房问题最好的国家之一。

然而新加坡毕竟是个小国，人口只有5百多万，人均GDP却高达8万多美元，是亚洲为数不多的发达国家之一，财政实力雄厚。相比之下，吾国有14亿人口，人均GDP1万美元出头，因此在住房制度上不可能照搬“新加坡模式”。但是在财力允许的前提下，保障性住房多一些肯定比少要好。

这是从理论而言，从当前的现实情况看，在现有国民综合购买力之下，吾国的商品房已经出现明显的供过于求，用高层的研判来说就是房地产市场的供求关系已经发生了重大变化。在此背景下，继续加大保障房的建设和供给固然必要，但需要考虑现时在市场上引起的连带反应。笔者看到经济学家林采宜日前在财新网撰文说：“推广保障房，对于总体上滞销的商品房市场，以及债台高筑的地方政府来说，意味着什么？”她举了一组数据，同时指从2022年开始中国人口开始进入负增长时代，城镇人口数量持续减少或是十年内不可逆转的趋势，商品房市场的供大于求在一定时期内将是一个现实存在；而目前地方财政又捉襟见肘、债台高筑，至少在现阶段很难再投入增量资源大力建设保障房；更重要的是从市场的角度看，现时保障房的大量增加必会对商品房的市场需求产生挤出效应，本来就滞销的商品房价格或会进一步下降，这就可能会导致目前的房地产危机恶化……

不得不说，林采宜的上述推断属于“话难听而理不糙”。保障房也好，商品房也罢，都属于住房供给，而作为功能相同但性质不同的两种产品，特定情况下相互之间难免会“打架”，这是一个简单的道理。保障房当然是个好东西，如果商品房紧缺，保障房更是好上加好；但如商品房已供过于求，此时若再大量推出保障房，对商品房市场来说不啻于“雪上加霜”，这也是一个简单的道理。

  那么，究竟该怎么着呢？办法还是有的。篇幅所限，下次再聊。（未名日记1月9日）