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房市调控“劲儿使反了”吗?

房市调控“劲儿使反了”吗?——

经济学家、清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵近日表示,最近有关部门给房地产企业划定了“三条红线”,强调“房住不炒”的导向,但是可能方向有问题,甚至“劲儿使反了”。(界面新闻)

所谓“三条红线”,是指今年8月住建部、央行下达的房企融资新规,总的来讲是严加控制。李稻葵先生指这种调控是“劲儿使反了”,意思似指房价不断上涨证明市场供不应求,限制房企融资等于是限制它们拿地、盖房,这会减少而不是增加供给,而供给减少了反而会刺激房价进一步上涨,如此可不就是“劲儿使反了”。

以经济学的供需法则来看,李先生所言是有道理的。盖因任何商品价格的涨落,最终是由市场的供求关系决定的:供不应求会涨价,供过于求则降价。房市也是如此。但这些年的房地产调控,基本上都是在需求端做文章,包括限购、限价、限贷等等,现在划定的房企融资“三条红线”也属此类。然而正如李先生所说,要想让过热的房市降温,遏制房价不断上涨的势头,以上述供需法则来看,最好的办法是增加供给而不是做得相反。

可是,现如今负责调控的政府官员个个也都是高学历的“精英”,有些跟李先生一样本身就是经济学家,按说完全懂得上述道理,为什么还会这样把“劲儿使反了”呢? 其中必有缘故。笔者认为,这可能跟观察事物的视野和角度不同有关。

这些年吾国房价不断上涨,的确反映了一种“供不应求”的趋势。然而有数据证明,吾国居民的人均住房面积其实已达40平方米上下,甚至超过了有些发达国家。有分析认为,若从全局来看,吾国的房地产供给已经超过了正常的居住需求,很多人家拥有多套住房,从而产生了大量的空置现象,甚而至于出现一些“空楼”、“鬼城”。

如果上述分析符合实际情况,那么问题来了:为什么从居住性来看总体上已不短缺甚至有过剩之嫌的住房,在一些城市很多人仍会争相购买,以至于出现“万人摇号、一房难求”的盛况呢? 道理也很简明:房子本身兼有居住和投资的双重性质(用马克思的话来说就是既有“使用价值”又有“交换价值”)。而在吾国当前的具体国情之下,住房的投资功能被放大了,很多人把买房看作是投资。所以领导才提出了“住房不炒”的理念。这里所说的“炒”,恐怕不仅仅是指纯粹的“炒作”,似乎也包括了“投资”,因为把买房当作投资,最终还是要“落袋为安”,只不过持有时间长短不同而已。故此管理部门才施出限购、限价、限贷、限制房企融资等等调控手段,目的都是为了遏制“炒房”的势头。否则房地产会越“炒”越热,泡沫会越吹越大,难免有一天终会破裂,届时将会对宏观经济形成巨大的冲击。

然而话又说回来,吾国的房地产之所以如此过热,原因恐怕不仅仅在于一个“炒”字,或者说“炒房”还不是最根本的原因。人们之所以热衷于买房投资,盖因这十几年的市场实践告诉他们,买房确实有利可图,至少其盈利性远高于“炒股”。而之所以会如此,是由于货币政策、土地制度、人口流动以及财富分配等等方面的因素“合力”所致。如果这些问题得不到“综合性治理”,限购、限价、限贷之类的调控措施虽能作用于一时,但很难真正解决问题。

回过头来再看李稻葵先生给出的“增加供给”办法,虽然从房市本身的供求关系来看是有道理的,增加供给建造更多的房子,如此的确可以降低房价和房市的热度,然而对一个国家的宏观经济来说,房子并不是盖得越多越好,过多的房子会消耗大量的社会资源,阻碍其它消费的“升级”,从而形成另一种“泡沫”。

无疑,房地产对吾国这些年的经济增长作出了巨大的贡献。同样没有疑问的是,凡事过犹不及,房地产固然很重要,但一个国家不可能靠房地产“发财致富”。据报道,央行党委书记、银保监会主席郭树清近日多次强调,房地产是现阶段吾国金融风险方面最大的“灰犀牛”,他指目前房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。因此要坚决抑制房地产泡沫。(财新网)

房市过热不是件好事,但“劲儿使反了”也不行,这正是吾国房地产调控面临的两难。笔者认为,若想真正遏制房地产泡沫,就必须抓住问题的“源头”。过去有人说是“房地产绑架了经济”,笔者觉得也许应该倒过来看:恰是由于不甘于经济增速的下降,方才对房地产产生了严重的依赖症。换言之,若想让房市降温,首先就得容忍经济降温。否则,为了保增长总是在实施各种刺激政策,而经济规律又决定了房地产是最容易受刺激的行业之一,在这种背景下用各种行政措施硬要压住它不让其过热,岂不是如同“扬汤止沸”?(未名日记12月2日)



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