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雄安房市:冻结容易解冻难

·未名周记(1715)·

 

  

201741日,新华社发布了一则重磅消息:中共中央、国务院印发通知,决定在河北省腹地设立一个新区,命名为“雄安”。

41日是西方所谓的“愚人节”,但中国不过这种“洋节”,所以上述消息绝对“货真价实”。新华社的通稿说,这是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一个具有全国意义的新区,是“千年大计、国家大事”。这就是说,无论是在政治层面还是经济层面,雄安新区都是全国几十个新区中的最高级别。

设立雄安新区无疑是中央最高层的一项重大决策,官方媒体随之纷纷给出正面解读。它真正的影响力也许要若干年以后才会得以显现。很多人注意到:就在上述消息发布的同一天,新区规划范围内涉及的河北省雄县、容城、安新三县的地方政府下令,全面停止当地的房产交易,同时暂停户口迁入,许出不许进。

“冻结令”显然来自于上级的旨意。同样显而易见,这样做的目的是为了防止市场上的投机者借设立新区的“东风”进入该区域“跑马圈地”争抢房地产炒作房价。要知道,就在此前的半年多时间里,为了贯彻执行中央关于遏制房地产泡沫的指示,各地政府出台了包括史上最严厉的限贷限购政策在内的管控措施,但许多热点城市甚至一些三四线城市的房地产资源还是遭到疯抢,房价的上涨势头之迅猛已达到了前所未有的“新高度”。雄安新区的设立无疑将成为当下房地产市场的“最大热点”,对投资者们具有极大的吸引力。因此,政府宣布冻结该区域的房市,是未雨绸谬之举,以防它沦为资本炒作的题材而坏了新区建设的“千年大计”。从实用的角度看,此乃应然之举。

事实上,根据媒体报道,尽管政府的冻结行动十分迅捷,但就在最初几日,新区之外的周边,仍有大批的买房者赶来在这些边缘地区疯抢房源,致使当地的宾馆一时间客房爆满。投资者们显然深谙市场的“溢出效应”和“辐射效应”,认为新区内的房市虽遭冻结,但新区外周边的房子也一定会大幅升值。媒体描述的这些细节,活像是大海里的鲨鱼群闻到了某种血腥味蜂拥而至。遂促使新区旁边的霸州市、任丘市、文安县等紧急出台限购新政。统计显示,目前雄安新区周边实施房市调控的县市已增至7个。

这种现象并不奇怪,逐利乃资本的天性。由此证明,至少在战术层面上,政府冻结新区房市的决策是正确的,不然,区域内的房价肯定很快会被炒翻天。由此也证明,多年的货币宽松,令坊间积蓄了多么巨大的流动性,只要一有机会,它们就会疯狂地出击,对有赢利可能的投资品形成“围猎”之势。

面对中央如此重大的一项决策,被划入区内的地方政府即使同样受到激励而欲大干快上,也绝对不敢造次在私下里开口子,可以肯定“冻结令”一定会被严格执行。据报道,截至目前,雄安新区已经查处房地产、建筑领域违法违规行为765起,拆除违建125处,关闭售楼部71家、中介机构35家,清理违规售房广告1597条,严厉查处违规网上售房行为9起,对10家恶意炒作的房地产企业进行约谈,刑事拘留违法犯罪嫌疑者7人。

不过,笔者在感佩当地政府的“霹雳行动”之余,难免产生了一些些的疑惑:新区房市冻结之后,后面又该怎么办呢?

从常识来看,很难想象“冻结令”会一直执行下去。未来雄安新区的建设离不开房地产市场的发展,“解冻”似应是迟早的事。然而,同样依据常识来看,由于新区所具有的“虹吸”效应会长期存在,一旦房市“解冻”,只要流动性泛滥的大格局没有改变,逐利的资本仍然还将汹涌而入,其势头也许会来得更为凶猛,如此,新区的房价岂不是照样还会飙升?

这样的结果当然不为政府所乐见。刚刚发表的《人民日报》时评发出警告说:“别让炒房矮化了雄安新区的千年大计。”笔者认为,政府现在冻结区内房市是为了禁止炒房,将来恐怕也不会允许资本恣意妄为。

既不可能永久冻结,又不可能允许自由买卖,那么,未来的新区房地产,将会是怎样的一种形态呢?

比如,它的投资来自于谁?是开放式、竞争式的自由投资,还是只有经政府审批后才能领取“入门证”?又如,未来区内的房价该怎么定?是让市场根据供需法则自由定价,还是由政府统一定价或者实行限价?

《人民日报》的时评说:“雄安新区不同于一般意义上的新区,其定位是重点承接北京疏解出的与全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心无关的城市功能,包括行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等。雄安新区既不是一些人一厢情愿认定的‘声东击西的迁都’,也不是在通州北京副中心之外再建一个‘首都副中心’。”

据此可以推知,尽管不是“迁都”,未来仍将有许多单位从北京迁往雄安新区。毫无疑问,这将产生大量的楼宇和住房需求。这部分的房地产建设当然会纳入政府的计划,或者由政府“自建”(委托给国有房企建造),或者由政府下单向市场订购。但可以肯定的是,这些房屋都将采取公共品或半公共品的生产方式,不会追求赢利最大化,最多有些微利,但不会向市场全面放开。笔者甚至推想,未来那些随单位迁徙的公职人员,其在新区的住房可能会采取旧时“按级别分配”的老办法。最新报道说,政治局常委、国务院常务副总理张高丽近日在促进京津冀协同发展会议上明确要求,严格控制雄安新区大规模的房地产开发,要用“合理的速度开发”。

当然,政府也不可能对新区所有的房地产建设完全大包大揽,毕竟还会有不少依附性的服务行业亦将伴随而来,他们的用房恐怕只能由市场来提供。即便如此,可以想见,其房价也将受到政府的严格监控。同据凤凰财经报道,京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨日前表示,雄安新区将试验房地产发展新模式,找出一条能够发展房地产、又能够控制房价,保证更多需要有住房的人有房住,适合创业者、城市经济发展的新道路。他举例说可以学习新加坡模式,即“政府直接管理部分土地,建成公租房,房价很便宜,为有需要的人提供”。除了公租房,邬贺铨还表示,可以让“真正需要落户的来买房,按落户的标准来买”。财新报道甚至引用业内人士的分析,称未来雄安新区的房子可能都没有私人产权。

这些还都只是猜想而未经官方证实。但如前所说,根据当前政府的“冻结令”加以逻辑推导,未来雄安新区的房地产行业,无论是投资还是价格,都不会是完全市场化的,很有可能是一个“半计划、半市场”的产物。——如果不是由政府全面管控的话。

正是在这一点上,雄安新区将大不同于深圳特区和浦东新区。尤其是深圳特区,当年它只是由邓小平“在地图上划了一个圈”,政府给了一些优惠政策,其余的基本上都交给市场去自主发展,在短短的三十年间,深圳就从一个贫穷的小渔村发展成为拥有千万人口的一线大都市,堪称当代世界城市建设史上的奇迹。而今的雄安新区,则无疑是“顶层设计”产物,未来它的每一步发展都可能由政府“精心设计、精心施工”。用一句政府的常用语来说,这叫作“有序发展”。

不难看到,与深圳、浦东比较,雄安新区的优势正在于此。不仅因为它紧挨着北京,便于中央直接指挥,“集中力量办大事”,而且现在的财政比以前有钱得多,至少在新区建设初期,可以由政府自己直接大举投资,不必像前两个特区(新区)那样比较依赖于外资、民资的投入。瑞士银行(UBS)日前发布报告称,雄安新区基础设施投资空间大,估计未来二十年内其社会固定资产投资规模将达到4万亿元,给水泥、钢铁、铁路、交通等行业带来明显增量需求。

又是一个4万亿”?当然,此“4万亿”非彼“4万亿”,这只是一个数字上的巧合。但可以预见,它们对经济保增长、稳增长所起到的刺激作用是大同小异的。也正因如此,笔者对央行行长周小川近日关于“货币宽松周期行将结束”的宣示更添了几分疑虑:虽然现在的政府很有钱,但要兴建如此规模巨大的一个新区,光靠财政投资显然是远远不够的。如果不能大量地引进社会资金,那么,就只能仰仗银行提供巨额贷款,这样,货币政策恐怕很难做到“不再宽松”,而政府、国企的负债则会进一步增加,“去杠杆”的难度更甚。再者,一个投资、价格、交易等各方面都受到政府严格管控的区域,对于生性偏好“自由”的社会资本来说,其诱惑力会有多大呢?——不过,这些于本文属于“题外话”。

与深圳、浦东另一个不同的是,雄安新区的地理位置在内陆腹地,不像它的两位“兄长”那样紧靠着海岸。按说这不是个优势,但亦有分析认为,近年中国乃至全球的海运经济正走向周期性的衰退,由于高铁、高速公路的兴起,陆地交通的时空格局正在被重塑,雄安新区的横空出世表明,在这个大变局里,中国具有“后发优势”,正率先在全球实现“内陆的复兴”。

这样的预言十分大胆,甚至有点“出奇”:既是“后发”,又何言“率先”?但无论如何,雄安新区的建设模式将不同于深圳和浦东,这是可以肯定的。至于这两种模式何者更优,只有通过实践才能得以比较和验证。

本文只是从房地产的角度发一点个人随想。毕竟,官方对雄安新区的定性不仅是“非首都功能疏解的集中承载地”,还寄望于它成为“贯彻落实新发展理念的创新发展示范区”,其内容之丰富,显然远不是笔者的这篇短文所能“承载”的。

最后,请允许笔者以一个同样关乎房地产的问题结束此文:

建立雄安新区,意味着在未来的若干年内,将会有上百万乃至更多的人口从首都迁徙于此,他们迁走后所腾出的空房,无疑将大大增加北京的住房供给,这一减一增是否意味着,我们伟大首都惊人的超高房价,将从此见顶回落?

                               201749日于竹径茶语

 

 

作者:未名,江南布衣,下过乡,上过学,教过书,写过小说,后创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言,现已退休。有道是:秀才不出门,便知天下事;欲穷千里目,更上一层楼;采菊东篱下,悠然见南山;只事耕耘,不问收获;知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。

 

 

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