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管不住货币,怎管得住房价?

·未名周记(1713)·

 

半年之前,2016年9月30日的傍晚,北京市紧急出台政策,全面提高房贷的首付比例,从而以“首都”的名义带头打响了中国新一轮房市调控的第一枪。紧接着,在国庆节期间,各一二线城市随之跟进,纷纷推出新版的限购限贷政策。一时间,风云突变,此前大半年火爆异常的房市又一次遭到政府的严厉管制。

而在此前的此前,即2014到2015这两年,中国房市的各项数据不断下滑,库存积压日趋严重,房地产的投资更是几乎降到冰点,到2015年下半年一度出现了多年未见的负增长,严重影响到经济的“维稳”。于是乎政府开始全面救市。2015年底的中央经济工作会议上,“去库存”赫然被列为五大任务之一。有关方面“雷厉风行”,央行下令放松房贷,鼓励私人部门加杠杆,一些地方政府纷纷取消实行多年的限购,有的甚至推出购房补贴。这些刺激政策果然有效,从2016年春节开始,一二线房市转冷为热,销售量大增,房价节节攀升,一浪高过一浪,其来势之凶猛,不亚于2015年上半年中国资本市场出现的那波“超级大牛市”,从而引发了高层对房市泡沫膨胀和金融风险的担忧,最终导致上述“9·30”新政的紧急刹车。

接下来,在2016年底召开的中央经济工作会议上,传达了显然来自于最高领导的一句大实话:房子是用来住的,不是用来炒的。不久,中国经济实际上的最高决策机构——中央财经领导小组,首次明确提出要“抑制房地产泡沫”

中国房市这一令人咂舌的逆转和逆转的逆转,神奇地发生在短短的一年之内。对比这一年中房地产所遭遇的政策变化,完全可以用“冰火两重天”来加以形容。

然而,故事并未到此结束。尽管采取了一系列堪称史上最严的限购限贷政策,但就在今年两会召开前后,热点城市的房价仍在上涨不已,甚至包括一些三四线城市,迫使当地的调控力度再次升级,从而证实中国的“宏观调控”不存在什么“权力的边界”,为达目的,手段“没有最严,只有更严”。同以北京为例,不仅首付比例从30%提高到了60%,对二套房贷实行“既认贷又认人”,当局还喊出了“确保2017年北京房价环比绝不上涨”这样“激昂”的口号,让人恍然回到计划经济时代。饶是如此,依然不能浇灭人们购房的热情,难以阻拦房价的涌动。

为什么市场如此胆大包天、逆“权力”而动?经济观察家马光远先生在其最新的一篇分析文章中回顾了这十几年来中国房市的“调控史”并感叹说:我们的房地产政策真正陷入了“塔西陀陷阱”,即无论调控如何严厉,无论房价涨得多高,人们不再相信政策会真的抑制住房价的上涨,而认为任何时候买房都是最正确的选择。

市场之所以有这样的“逆反”行为,从心理学的角度看,道理其实很简单:一样东西你越限制购买,越证明它有购买价值,其吸引力就越大——否则,为何要限购呢?换言之,限购限贷政策实际上恰恰增强了房子表面上的稀缺性,刺激了人们的抢购欲望,使得他们更加趋之若鹜,甚至不惜以“假离婚”等等有违社会伦理的手段来钻政策的空子。从这个角度看,这些管制政策只能作用于一时,无法作为“长效机制”,属于典型的“治标不治本”。

那么,究竟是什么原因使得中国的城市房价如此反复地、不断地疯狂上涨呢?

对此,用一般意义上的供求关系来加以分析显然是不够的。包括官方机构给出的数据证明:中国房地产的供给早就超过了正常的居住需求。经过二十多年的发展,城市居民的人均居住面积普遍超过了30平方米,有的城市甚至更高,这在全世界也属于“先进水平”。而且,现今还存在大量的空置房。由此可见,房子的属性早就超出了大领导所说的“用来居住”,明显地成为一种金融投资品。

而大凡沾上“金融”的东西,则必定与货币相关。

正如一些专家所指出的,中国特有的土地制度是造成房价不断上涨的重要原因。众所周知,中国的土地实行公有制,农村的土地名义上是农民集体所有,但宪法规定城市土地统统属于国有,而中国又正处在城市化的过程中,因此,凡农村土地转化为城市用地包括房地产开发用地,必须先由政府统一征收为国有土地,并由政府独家垄断土地交易,采用“招投拍”的方式卖给房地产开放商(说是“卖”,其实是“租”,因为土地的所有权仍属国有,只不过租给开发商70年或50年罢了。关于这一点,笔者将另文讨论)。

世界上凡是独家垄断的东西,都有这样一个特性,即它的供给只会偏少而不会偏多,因为只有这样才能使垄断者的利润实现最大化。因此,中国这种独特的土地制度注定使得房地产用地偏紧,其价格注定偏高。而“面粉”的价格昂贵,“面包”的价格只会更贵。所以,要遏制房价的疯狂上涨,就必须改革现行土地制度,结束政府对土地的独家垄断,引入竞争机制。经济学告诉我们,只有充分竞争才能降低价格。土地也是一样,地价降低了,房价才有可能下降。

但问题还不止于此。除了土地制度,促成房价疯涨的另一个更重要的原因在于货币。很明显,这十年来为了在全球金融危机的背景下依然保持经济的中高速增长,中国一直实行十分宽松的货币政策,年均M2(广义货币)增长率保持在两位数以上,远远快于GDP的增长速度。也就是说,货币的供应量大大超过了经济内生的实际需求。如此,多出来的那些货币要寻找出处,房地产就成为其首选的目标。由于投资其它的金融品都需要一定的专业知识,而买卖房屋的“门槛”相对较低,房子不仅“看得见,摸得着”,同时又具有“用来住”的使用价值,因此,这十年来,它自然就成为中国居民最青睐的投资品。老百姓们都懂得,在货币超发、购买力每况愈下的当下,房产的保值增值性是最高的。而事实也证明他们的选择是正确的——至少到目前为止是这样。

不无讽刺意义的是,正因为房地产吸引了巨量的货币,所以在货币超发的背景下,中国的CPI才连年保持低增长。显然,蔬菜、食品之类是即时消费品,无法长期储存保值增值。这也证明了为何汽车的需求同样十分巨大,但车价却不像房价那样不断上涨,反而时不时地有所下降。实际上,这是新时期的一种“非典型通胀”,传统的CPI早就失去了通货膨胀的指标意义。

如是,事情就既简单又明了:若要真正遏制房地产泡沫的继续膨胀,阻止房价的不断上涨,一要改革现行的土地制度,变政府独家供给为自由竞争,二要停止滥发货币,使之与经济的实际增长相匹配而不是远远超出。舍此别无他途。

那么,政府为何不肯行此“釜底抽薪”之策,而一直在固执地实行限购限贷这些明显的“扬汤止沸”之举措呢?原因也很简单:出于确保自己执政合法性的目的,它不能容忍经济增速的进一步下降。如果说土地制度的改革涉及到政府的“土地财政”能否延续因而难以推进,那么,就货币政策而言,政府的顾虑在于:当今中国的房地产泡沫已经被吹得很大,若货币政策真的变宽松为收缩,不仅经济无法“稳增长”,而且很可能会刺破房市泡沫,造成经济的“硬着陆”,进而严重影响社会乃至政权的“维稳”。所以,既要防止爆发金融风险,又要控制房市泡沫,同时经济还要“稳增长”,成为政府2017年的三大目标。

只是这样难度极高的平衡术,究竟能够维持多久呢?这就犹如杂技演员“高空走钢丝”,技艺再高,也只能在一段距离内保持平衡,不可能一直这样在钢丝上晃悠,最终还是要“落地为安”。

那么,怎样才算是“落地”呢?今年的政府工作报告,虽然将M2的增长率从去年的13%降到了12%,但仍然超出“6.5%左右”的GDP增长目标多达5.5个百分点。这预示着,尽管央行已从去年年初的“稳健略偏宽松”(周小川语)转称要实行“稳健中性”的货币政策,但从M2和GDP的上述两个调控目标看,货币仍将明显宽松。这也就意味着,至少在今年之内,房价仍然有上涨的动力。

突然想起二十多年前的日本:为何在明知收紧货币会刺破房市泡沫的情况下,当时的日本政府还是出此狠手呢?……合理的解释只能是:他们知道,非如此无法使处于“高烧”中的经济“转危为安”。好比一架动力不足的飞机,“硬着陆”固然风险很大,总比始终悬在空中要好,若最后油料耗尽呈“自然落体”掉将下去,那只会摔得更惨。而事实上,尽管日本为此付出了“失去二十年”的代价,经济一直陷于低增长,但日本人的日子其实过得并不差,至今他们的人均GDP仍是我们的四倍以上。

这世上还未有过永远不破的泡沫。

 

2017年3月25日于竹径茶语

 

 

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