需求不足，仍在“限购”，岂不怪哉？——

凤凰网日前转载“大猫财经”的一篇文章说，这几天央行和银保监会的一纸文件，让市场炸开了锅，6个大项，16条小项，各种金融政策，支持力度也算是空前的，坊间称其为“史诗级救市”——指的是房地产市场。

笔者也注意到这份文件的“力度”，对处于艰难中的房企来说，确实是一个“史诗级”的利好消息。有分析认为这些政策落地之后，“保交楼”的问题可望得到基本解决。笔者也相信文件贯彻执行后房企的融资环境将得到优化。说到底“保交楼”是一个资金问题，若得到金融机构的支持，吾国房企的“制造”能力是人所皆知的，“交楼”难题自可迎刃而解。

然而在笔者看来，当前房市遇到的困难还不仅只是“交楼”，同时还有“卖楼”，在某种程度上后者的难度更甚。诚如“大猫财经”此文所说的，现在“大家为什么不买房？因为预期变了。”

文章对此进行了详细分析。但在笔者看来，其实“卖楼难”的根本原因在于这一阵子的房价不断下跌。据国家统计局公布的10月份70城房价数据，房价环比下跌的城市数量继续扩大，新房价格下跌城市有58个，二手房下跌的城市更是多达62个。在这种背景下，房市的销售遇冷是“理所当然”的。正如股市有“买涨不买跌”的经验之谈，房市其实也是一样，因为大家都怕此时买房会被“套牢”——万一房价继续下跌呢？

过去二十年，人们都在抱怨房价太高且节节攀升，这是一个不争的事实。但奇怪的是房价越高，买房的人似乎就越多。这是为什么？因为在房价还会上涨的预期下，人们买房以后就算暂时闲置在那里也会升值，获利肯定高于银行存款利息，因此不买白不买。但是如今的行情变了，人们的预期自然也会跟着变：房价越是下跌，越不敢入市，从而形成反向的循环。

那么，买房的人少了，是不是跟人们收入的减少有关呢？也许的确如此。不过笔者看到有数据显示，今年以来吾国的居民储蓄率大幅上升，上半年达到36%，较年初提升5个百分点；在银行存款利率不断降低的情况下，住户存款总量反而高增，今年8月住户存款较年初增加10万亿，是去年同期的2.3倍；定期存款占存款比重达68.9%，为历史最高水平，据调查近六成居民目前倾向于更多存款。（财新网，任泽平）

这说明什么？说明现在多数居民手中或许并不缺钱，否则就很难解释储蓄率的逆势增高。想想也是的，吾国经济快速发展了四十多年，财政实力大增，看看吾国修建了那么多世界先进水平的基础设施就知道政府“不差钱”（尽管有些项目是负债建起来的，如高铁的负债额多达数万亿元）；而大部分居民家里也积累了不少财富。虽然这几年遭到新冠疫情的冲击，经济和居民收入增速放缓，但他们的“家底”还在。只是市场行情与预期起了变化，很多人宁可把钱拿去储蓄也不再像过去那样投资房市。

所以，要想让房市“重振旗鼓”，解决了“保交楼”的问题之后，还得想办法“促销售”，不然房子造好了若没人买，房市还是难以摆脱困境，搞不好还会拖累银行，因为房企只有将房子卖出去才能还得上贷款。现如今许多地方政府和房企都在想办法“让利促销”，但笔者感到有些奇怪的是，明明大部分城市的房价都在持续下跌，然而最重要的限制性措施即“限购”政策却未见松动。这却是为何？

应该说，“限购”政策过去曾对遏制房市过热起到了很大作用。但要认识到，“限购”针对的是需求端，以此抑制过火的购买吹大房市泡沫，而现在时过境迁，当下房市乃至整个宏观经济的问题在于需求不足。需求不足的情况下仍坚持“限购”，显然于理不通。笔者看到前些日子有专家还反对放松房市调控，理由是生怕“炒房团”会卷土重来，这种担忧显然与当今房市的实际状况完全“脱节”，简直就像“刻舟求剑”。

诚然，目前少数城市特别是几个特大城市的房市仍供不应求，“日光盘”的现象偶有闪现；但是必须看到，大部分城市的房市行情是“过冷”而不是“过热”。现在也许是真正贯彻落实房市调控“一城一策”的时候了。之前有个别城市曾尝试解除“限购”，不知为何很快又“收回”，笔者猜度很可能是怕上级的“怪罪”。故此笔者建议，有关部门应该放权给地方政府，凡是房价连续下跌的城市，允许它们不再“限购”。老实说，在当前的市场预期下，放开“限购”能不能起到刺激房市的作用还两说，但市场需求严重不足却还在“限购”，无论如何是有悖于逻辑的。

退十步说，万一放开“限购”真的如有些专家所担心的诱发炒作之风，那也好办，重新再实施“限购”就是了。需知不像法律那样具有刚性，“限购”本身是一种临时性的政策，是可以随时调整的。市场过热时泼点水，房市过冷时添点柴，调控之道，不就应该如此吗？

取消“限购”，此其时矣！（未名日记11月22日）