房市调控“怪圈”是怎样形成的。——

地产分析师张大伟在财新网撰文说， 近日杭州又双叒叕出房市调控新政。一时间网上各种“重磅”、“史上最强”的说法铺天盖地。笔者看到包括京、沪、深等地的房市调控力度也在加强。张大伟不禁问道：为什么这些热点城市的调控不断升级，但市场上抢房摇号的现象依然火爆？

应该说，张先生提出了一个好问题。实际上这种看似背反的情况存在已久：过去的十几年来，各地政府使尽浑身解数，房市调控一波接一波，措施没有最严只有更严，饶是如此却仍然挡不住房价的节节攀升。其中的根本原因究竟是什么？

张大伟指出，当今的调控出现了一个“怪圈”：管理部门抬高摇号门槛、降低房票总数，通过限购、限售、限贷等各种手段遏制买房需求，同时打压二手房行情……然而“新房不败”的“神话”却仍然很难打破。但他没有解释为何会出现这样的“怪圈”。

笔者不是房地产专家，试着分析一下这个“怪圈”的形成逻辑。首先从宏观角度看，由于过去这些年吾国为了“保增长”、“稳增长”，基本上都在实行“双扩张”政策，即宽松的货币政策和积极的财政政策，导致市场上的流动性一直十分充裕，不可避免地会溢入房市，“刚需”与投资相互交织，致使购房需求一直十分旺盛，这是吾国房价连年上涨的一个大背景。在这种背景之下，要想遏制房市的泡沫膨胀，调控的难度自然很大，热点城市因人口密集、财富集中而尤为如此。

其次，所谓调控，无非是在供需两端做文章。既然现在房市因流动性过剩而供不应求，很多专家都说应该增加住房供给以平抑需求，从道理上看似乎很正确。然而，由于房子都是盖在土地上，而土地资源注定是有限的、不可再生的，流动性这东西在理论上却可以是无限的，以有限的土地对应近乎无限的流动性，就很难做到供需平衡。

以此来看，平抑房价的根本之道在于减少流动性。流动性少了，房市里的资金自会减少，买房的需求也就会跟着下降。可是，如果要减少流动性，宏观政策就要由“松”转“紧”，这就势必会影响到“保增长”或“稳增长”，搞不好还会使房市大幅下挫、泡沫破灭。调控部门因此“投鼠忌器”，只能选择第三种方式：用各种行政手段来打压过火的购房需求，以此来抑制房价的持续上涨。

笔者认为，上述解释也许能部分解释张先生所提出的上述问题，他所谓的“怪圈”也因此而形成。特别是如他所指出的，当下地方政府调控的手段包括限制新房价格，由此反而刺激了市场对新房的需求。盖因目前的新房实际上是“政府定价”，而二手房的价格由无数的房主自主申报，可以视为真正的“市场价格”。当新房价格低于二手房价格、存在明显的价差时，“抢”到新房就等于“稳赚不赔”，反而更加放大了投资需求，这显然不符合领导“房住不炒”的要求。限制新房价格本是为了遏制房价上涨，未曾想反而刺激了人们抢购新房的积极性，这大概就是我们常说的”辩证法“。

吾国的房市问题“水很深”，远非一篇短短的微博能捋得清楚。以上仅是笔者两点粗浅的思考。（未名日记8月8日）