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2017

以永租权交换房地产税,如何?——欲行却难的房地产税(之三)

·未名周记(1732)·

 

 

之前笔者在博文中讲到,房地产税作为一种财产税和比较稳定的公共税源,世界各国普遍有征,但在中国,由于居民房子下的土地皆属国有,且政府又已向居民一次性收取了七十年的土地租金,若再开征此税,在法理上和道理上都很难讲得通。换言之,房地产税通常只有在土地私有的前提下才能开征。

然而中国毕竟又是个社会主义国家,虽然早在二十多年前就宣称要从计划经济转向市场经济,但私有化包括土地的私有化,至今在意识形态上仍属于“政治不正确”。

这显然是个矛盾。因此,尽管要建立一种官方所说的促使房地产市场良性发展的“长效机制”,征收房地产税就是其中的应有之义,有关部门和学者提出开征此税的动议已有多年,而且在上海、重庆两地也早已进行过试点,但决策者一直下不了全面推行的决心。皆因兹事体大,如果不先在法理上、道理上把逻辑关系理顺,贸然开征恐怕会惹出许多麻烦,甚至会影响到社会和政权的“维稳”也未可知。

那么,是否一定要先将居民房下的土地私有化,然后才能征收房地产税呢?

倒也未必。

经济学中所谓的“所有权”,首先当然是名义上明确归谁所有,但其内涵和外延又不止于此。除了名义所有权,它还包括了实际使用权、市场交易权以及相关的收益权、分配权等内容,而且这些权利是可以拿出来单列、单说的。土地所有权也是一样。以农村土地为例,它的所有权在名义上归农民集体所有,但其中部分使用权及其收益权在改革开放初期已经分散地赋予了独立的农户,也就是俗称的“包产到户”。诚然,农户获得的土地使用权仍然是受限制的,即分到田地后只能用于农业生产,你要用它来搞其它商业行为,比如盖房子出售或出租,那是不可以的。所以,现如今城市周边的那些“小产权房”,政府一直视其为非法。同时,农民对分到自己名下的土地也不拥有自由交易权,虽然通过“确权颁证”你可以长期承包,但如果你不想种地,想离乡进城定居,这些土地是不能上市交易的,按现行规定只能转让给同村的农民。

这种规定其实是不合理的,可以说是部分地剥夺了农民的土地权利,致使他们手里的土地无法成为可交易的资产,农民也无法得到所谓的“财产性收益”。不过本文的重点不在于批评这种土地制度,而在于借此说明:“所有权”并非是铁板一块,是可以分开来“单论”的——如上所指,当今农村的土地明明都已经分给了农户,但名义上仍可以说是“集体所有”。

既然农村土地的所有权可以这样对待,城市居民房下的土地所有权理应也可如此。

笔者的意思是,即使“不搞私有化”,坚持居民房下的土地国有性质不变,也完全可以将其中的使用权(包括其交易权和收益权)“拎”出来赋予居民。事实上,现行制度下,居民在向政府缴纳了一大笔“土地出让金”之后,也已经合法地获取了其房下的土地使用权,只不过其使用时间限于七十年。七十年到期后怎么办?物权法规定可以“自动续期”,但究竟如何续期,特别是到时居民是否还要向政府缴纳租金,却语焉不详。

物权法之所以在这个问题上如此“含糊不清”,显然是因为立法者们不想触犯“私有化”这个大忌,但又鉴于坊间要求明确“七十年后怎么办”的呼声很高,不能不“顺应民情”,两难之间,于是乎只好给出“自动续期”这样含混的说法。毕竟,现在离七十年的大限还有很长时间,届时现在的立法者和执政者肯定已不在“台上”了,乐得把这个“烫手的山芋”留给后来者去处理。

如果没有遇到房地产税这件事,含糊就含糊一点吧,毕竟明确了“自动续期”比什么也不明确要好些,至少老百姓不用担心七十年到期后政府要收回土地、自己的房子会被拆掉了。

但现在说要开征房地产税,问题就来了。如前所说,如果土地是国有的,政府就很难开征此税。亦如前所说,由于意识形态的障碍,土地私有化也不可能。那么,该如何处理这个现实的难题呢?

笔者的建议是:将居民房下土地的七十年租期,改为赋予居民永久的使用权,以此来换取他们同意缴纳房地产税。

这样,房下土地的所有权在名义上仍然是国有的,从而避免了“私有化”之嫌;但七十年租期变为了“永租”,居民对房下的土地拥有了永久性的使用权并可以连同地上的房子在市场上交易转让,如此一来,对居民而言当然是有利的;而政府其实也并未损失什么,因为按照物权法“自动续期”的规定,其实房下的这些土地,政府本来就收不回来了,何不送个“顺水人情”,干脆将其使用权永久赋予居民呢?这样,开征房地产税,或许就会“名正言顺”了。

之所以说是“或许”,是因为毕竟亿万人的行为是很难准确预测的,多少还有些不确定性。但从“利益交换”的角度看,居民有了土地的永久使用权,再让他们交房地产税,肯定要比只有七十年的土地租期且已一次性交付了租金还要交税,政府所遇到的阻力要小得多。

有人或许会说,既然土地名义上仍是国有的,开征房地产税岂非照样是“政府向自己的土地征税”?笔者认为,政府在自己的土地所有权中拿出其中最重要的使用权及其交易权永久性地赋予了居民,然后再征此税,无论在法理上还是道理上,其合理性都增强了很多。

还有人或许会说,居民获得了房下土地的永久使用权,岂不是“架空”了国家对这些土地的所有权,今后政府是否就无法再使用这些土地了?笔者的回答是:如果确是出于“公益”目的,政府仍然有权依法收回土地另作他用。不要说就算让渡了使用权,这些土地名义上仍属国有,即使是在土地私有化的国家,私人土地的使用也要以服从“公益”为先。当然,必须是符合法律规定的真正的“公益”,而且即便是出于“公益”目的,政府要收回这些土地的使用权也必须奉行“等价交换”的市场规则。只不过在当下的中国,“公益”的边界模糊不清甚至被无限放大,所以才造成那么多的强征强拆现象。但这显然是另一个问题。

再还有人可能会说:中国的政府如此强势,要想开征房地产税,“一声令下”就是了,用得着这样费劲巴拉地用房下土地的永久使用权去跟老百姓“交换”吗?

笔者承认,“一声令下”便开征的可能性还是存在的。不过古人云:天下之最大,莫过于“道理”二字。既然有理可循且有好的方法——在坚守“不搞私有化”政治正确性的同时还能消解征税的阻力,为何弃之不用呢?如前所说,房地产税确是一种“良税”,而居民房下土地的使用权实际上已经归其长期所有,政府何不“送”给他们“永租”的名义,以此来换取每年1%—3%的房地产税收(全国的居民住房起码有上亿套,其税收汇总起来可不是一个小数目),这样划算的“交换”,政府又何乐而不为呢?何必非要不讲法理道理、不管不顾地强行开征,生生把一个“良税”扭曲成“恶税”呢?

                             2017年8月2日于祥和顺天

 

 

作者:未名,江南布衣,下过乡,上过学,教过书,写过小说,后创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言,现已退休。有道是:秀才不出门,便知天下事;欲穷千里目,更上一层楼;采菊东篱下,悠然见南山;只事耕耘,不问收获;知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。

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