从十一年前拉响的“恒大警报”说起——

随着许家印因涉嫌违法犯罪被采取强制措施，曾经的房地产龙头企业恒大已“摇摇欲坠”，但由于恒大作为企业目前还前途未卜，致使其在资本市场上的价格“上蹿下跳”。据报道恒大10月3日在港市复牌交易，当天盘中曾一度狂涨了40%，后来虽有所回调，但收盘时涨幅仍高达28%；孰料翌日开盘转而又大跌10%。笔者在“一句评”中指这种表现为典型的“不确定性综合症”，短时间内引来数万点击，自己也吓了一跳，不知戳中了网民们的哪根神经。

笔者不过是在“事后点评”，然而确有“高人”在恒大问题上早有先见之明，而且这种“先见”竟然是在恒大出事的11年前，只是当时恒大正处在鼎盛时期，因而不大为人注意，直到今天有媒体“旧话重提”将其翻出。

据凤凰网所载“深蓝财经”发表卢文希的文章说，早在11年前，华尔街的香橼研究就发布报告，警告恒大日益增长的财务风险，并因其报告还曾被禁止在香港市场交易。据介绍香橼研究与浑水、克劳格斯等一样，都是专事做空的市场投机公司之一，经常发布唱空中国企业的报告以图“火中取栗”，因此笔者猜度当时这份关于恒大的分析报告难免有夸大其词乃至虚构的成分。从时间角度看，说香橼11年前就曾针对恒大拉响“警报”，如此超前的预见性也实在太那个了，笔者宁愿相信它当时的主要目的是为了“做空”牟利。

然而又不得不承认，不管怎样，恒大的命运终究被其“不幸而言中”，这是一个不争的事实。俗话说“苍蝇不叮无缝的蛋”，也许恒大的“马脚”早已露出写蛛丝马迹，只不过一般人察觉不到而已。从这一点看，香橼这种做空公司虽然不招人待见，有些报告不可全信但也不可完全不信而有其存在价值，市场需要这些“乌鸦嘴”来提醒投资者不可盲目跟风。

这让人不由得想起吾国管理当局曾经针对房企划出的“三道红线”。稍早前笔者曾看到有学者撰文，认为“三道红线”对房地产业来说失之于过于严苛，使许多房企失去流动性的支持而陷入困局，主张应该放松乃至取消。初时笔者觉得此说似不无道理，但现在看来，所谓的“三道红线”——即剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1，若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制——也许不是过严，而是应该提得更早些。

据记载，这“三道红线”是由央行和住建部在2021年初推出实行的。笔者不知道彼时各家房地产企业的具体负债情况，但就恒大来说，恰恰正是在2021年开始“爆雷”的。以此类推，多数房企当时或已踩到乃至大大超过了“三道红线”，由于金融机构对它们骤然收紧了银根，而此前房企们的摊子都已经铺得很大，于是一个个纷纷陷入财务困境之中。

“三条红线”的划定当然是为了控制房地产行业的风险，但实际上吾国房市早就出现了泡沫，正因为如此，最高层2016年底就提出了“房住不炒”的方针，为的就是要遏制房市泡沫进一步膨胀。只不过在执行层面，管理层在此后的几年主要针对需求端实行严格的限购、限贷等政策，但在供给端却着力较少，银行仍然在“正常”地为扩张中的房企提供海量贷款，许多房企仍在向海内外举债，国内的房子也就越盖越多。直到2021年管理层才推出“三道红线”收紧房企的银根，但此时一些房企的扩张已经刹不住车了，其资产负债率等已经严重超标。恒大就是这方面的典型，据不久前披露的数据，它的债务数额已达到惊人的2.5万亿，实际上已经严重资不抵债；另有数据说恒大总共有160万套房子处于“半拉子”状态，如果没有后续资金的支持将会“烂尾”，这将严重损害那些已经交了首付的购房者们的利益，故此前一阵子当局将“保交楼”作为重中之重，盖因否则将影响社会的“维稳”。

由此可见，尽管过去一些年几乎人人都在惊叹吾国的房价不断地飙升，很多专家包括管理层也承认房市存在泡沫，现在回过头来看，这就像那个“狼来了”的故事，报警归报警，但眼看房市依然火爆，大家也就放松了警惕——直到现在“狼”真的来了。

对普通消费者来说，之所以会忽视“狼来了”的警示，原因当然是眼见得房价还在涨，跟股市一样，房市中人也难逃“追涨杀跌”的从众心理；对金融机构来说，亦很难控制自己的贪欲，所谓“有钱不赚冤大头”；对管理层来说，毕竟房地产是吾国经济最重要的支柱产业之一，内心里或许不忍在行情上升时使出辣手，直到有些房企开始爆雷时才划出“三道红线”，但这时房企存在的问题已经“积重难返”了。

抚今追昔，让人感慨不已。无论是从人性的角度还是从调控的难度看，要想做到“深谋远虑”，何其不易，不然人类的经济史上也就不会有那些“非理性繁荣”和“恐慌式崩盘”了。惟愿吾国的房地产市场最终能够“软着陆”而不会“硬着陆”。（未名日记10月12日）