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放开“三孩”!……取消“限购”?

·未名周记(2126)·

 

                     放开“三孩”!……取消“限购”?

 

本文要义:正如吾国的生育政策从早先的“一孩”变为“二孩”,又从“二孩”变为“三孩”,吾国的住房政策也将应时而变,早晚有一天会从“限购”变成鼓励买房。

 

放开“三孩”,自然指的是吾国生育政策的改变,不久前已经高层会议决策并对外宣布,虽然具体的措施还未出台,但可以肯定即将“落地”。相比较几十年前的“只生一个好”,放开“三孩”堪称是吾国生育政策的“大翻转”,值得打一个感叹号。

取消“限购”,这里主要针对的是吾国大部分城市的住房交易政策。之所以给这句话打的是问号,是因为现在的住房限购非但没有放松,反而还在进一步收紧。 然而经济学家赵建先生发现,这两个概念或有密切的关联。他在近日发表于新浪财经的一篇文章中提出:“现在生育政策大转向,开始放开三胎并鼓励生育,那么会不会有一天房价大跌,购房政策也要随之转向,从限制买房转变为鼓励买房?”

正是他所提出的这一问题吸引了笔者,不仅仔细看完了这篇文章,而且还“以文生文”,动念写了这篇“读后感”。

抛开现实的背景不谈,从这两个概念本身而言,“三孩”政策与“限购”政策的确是有矛盾的。 简单地分析一下可知:所谓“三孩”,意思是允许每对夫妻可以生三个孩子,以此来提升吾国近年来不断下滑的出生率。但在当代社会,多一个孩子对一个家庭来说,不像早先那样只是“多一双筷子”而已,且不说孩子成长过程中的教育成本,至少还意味着要多一张床、多一个房间乃至结婚后要多一套房。也就是说,这个家庭对居住面积的需求势必随之而扩大。

诚然,在计划经济时期,普通居民家庭的住房面积十分有限,几个孩子挤在一间屋子甚至一张床上睡的现象并不鲜见。现在吾国富起来了,生活档次高了,稍微讲究一点的人家都会想要“一孩一屋”。这样的话,“三孩”就得有三间卧室。而以当今的城市房价,一间住房的市值至少要几十万元,在有些大城市甚至高达上百万元。 抛开买得起买不起不论,一个也许是更直接的问题是:当前一般人家的住房都是三居室或两居室,有的人家还是“三世同堂”,两个老人再加户主夫妻如果再加三个孩子,那就需要五居室才能容纳。现有常规的住房面积肯定是不够的,这就会出现如赵建先生所提出的:对这样的多子女家庭,是否还要实行限购,允不允许他们多买一两套住房呢?——假设他们买得起的话。

答案当然是肯定的,否则单单是“住不下”这一条,就把“三孩”给卡住了。但赵建的文章只是拿它做个话由,他真正要说的是:正如吾国的生育政策从早先的“一孩”变为“二孩”,又从“二孩”变为“三孩”,吾国的住房政策也将应时而变,早晚有一天会从“限购”变成鼓励买房。

实际上在笔者看来,即使没有“三孩”政策,住房限购政策未来也不得不改变。

为什么?当然是因为随着生育率的不断走低,吾国的人口总量将由增转减。当下的14亿多一点很可能已接近吾国人口数量的最高峰,用不了几年就会变成负增长。按照市场的供需法则,等到人口开始减少时,相对应的,住房的总需求也将下降。

实际上从总量来看,除了那些人口比较密集的大城市,目前大部分中小城市的住房可以说已经是供过于求。 据国家统计局2019年的一项调查数据显示,当年吾国城镇居民的人均住宅建筑面积达到39.8平方米(农村居民更是人均高达48.9平方米,不过本文主要讲的是城市住房)。虽然有论者认为这一数据可能因抽样偏差而存在高估,但笔者觉得应该不会差得很多。以此来看,经过几十年的住宅建设,吾国现在的人均居住面积不仅在发展中国家名列前茅,甚至超过了不少发达国家,成为吾国经济发展和人民生活水平提高的一大明证。房地产对此作出了很大的贡献,也当之无愧地被视为吾国经济的一大支柱产业。

这是从宏观层面来看。而以笔者的微观所见,吾国城市居民家庭拥有多套住房的不在少数。这几年笔者经过的一些中小城市,无不到处建有大片的住房,连县城乃至有些乡镇也有以前只在大城市才能看到的高层住宅。不仅如此,各地还在继续上马房地产项目,高速公路上车水马龙,重型卡车运载的多为建筑材料。此种繁忙景象,让笔者直观地感觉到包括房地产在内的基建仍在支撑着吾国的经济增长。

然而同样直观的是,早在多年以前,吾国的一些城市已经出现了所谓的“鬼城”现象。笔者驾车路过看到两旁那些鳞次栉比的建筑楼群时,能看到好多似处于空置状态。如据2015年5月发布的中国房产报告发布的数据显示,当时吾国城市的住房空置率整体水平在22%-26%。也就是说大概齐每4套住房就有1套是无人居住的。而据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心同年发表的一份报告测算,吾国城镇空置房约近5千万套,以每套3人计算,可容1.5亿人居住。按照国际通行的看法,一国商品房的空置率在5%—10%之间为合理区间,10%—20%之间为危险区间,20%以上则为严重积压区间。

这还是几年前的数据,鉴于近年来吾国的出生率在不断下降,而房地产仍在大兴土木,估计现在的住房空置率有增无减。未来随着吾国老龄化和少子化现象的加剧,还将使得住房总体的供需状况进一步失衡。由于早先的“一孩”政策造就了大量的独生子女,这些独生子女自然拥有对其长辈房产的继承权,现在他们的父母和祖父母、外祖父母大都还健在,等到有一天老人们离世,现在的独生子女将会继承多套房产。一对独生子女或将拥有5、6套住房。以此推断,现行的住房限购政策自然就无法也没有必要继续维持下去,甚至在此之前就将不得不取消。——笔者的感觉是:这一天的到来早不过五年,晚不过十年。

那么,既然吾国的住房市场总体上已是供过于求,为何现在人们还在争相买房,以至于政府不得不继续坚持实行限购政策呢?

很简单,除了部分“刚需”,有很多人买房是出于“资产避险”。盖因当今世界(不光是吾国)流动性泛滥,那些多余的钱无处可去,股市亏钱的机率又高于赚钱(特别是在吾国),存在银行又唯恐贬值,买房就成了普通百姓的投资首选。在这种情况下,如果不加以限购,房产泡沫将越滚越大,迟早会被刺破,故此管理部门不得不使出浑身解数来抑制泡沫的膨胀。

虽然这几年“房住不炒”的理念已深入人心,但房子毕竟属于“固定资产”,借用马克思的话来说,其除了使用价值还有交换价值,而且还有贮藏价值。遂使得在流动性泛滥、货币贬值的大背景下人们“趋之若鹜”。这跟现如今大宗商品价格暴涨的道理是一样的。与此相对应的是,那些非资产性质的商品价格则很难被“炒”上去。最典型的莫过于当下的猪肉:在同样的背景下,近期吾国的猪肉价格竟然出现狂跌而被“腰斩”,一方面固然受到生猪养殖周期的影响,另一方面则因为它们不是“资产”而是纯粹的、即时的消费品。按吾国现行的CPI计算方式,食品特别是肉价占了很大的比重,包括房价在内的资产价格几乎被“忽略不计”,只有房租被纳入其中,而吾国住房的租售比恰恰又是最低的(这也从另一个角度反映出住房的供过于求),结果就出现了一种近乎诡异的背反现象:今年5月,吾国的CPI(消费价格指数)只有1.3%,而PPI(工业品出厂价格指数)却猛涨到9.0%,几乎是前者的7倍!对此包括央行前行长周小川在内的不少专家提出应考虑调整CPI的计算公式,将房价等资产价格也纳入其中。笔者之前亦有专文谈及,此处不赘。

然而,即便是“资产”,其价格也不可能无限制地涨到天上去,就算它有时像风筝(如果不说是猪的话)一样飞到了天上,最终还是要受到地面的那根绳子——真实的使用和交换价值以及市场供需法则的牵制。住房当然也是如此。

依照上述分析,不管是当前民众的“买房避险”行为还是管理部门的“限购”等政策,都是一种“权宜之计”,未来必将随着形势的变化而变化。对民众来说,如果房价不再上涨而将下跌,他们自然就会回归到“房住不炒”的正道;同理,对管理部门来说也是如此,如果房子不再“走俏”,反而出现“抛售”现象,当然也就没有必要再实行“限购”政策

了。 这种“翻转”将会出现在何时呢?赵建先生在其文中指出,换作几年、十几年前,我们很难想象从限制生育到鼓励生育之间的转变会这么快;同样意想不到的是,现在人们的生育意愿会下降得这么快,上一辈的人在不断的老去,下一辈的人却不愿再生。他认为,根据人口生育繁殖曲线,无论是人口增长还是人口萎缩,如果不加干预,那都将是指数级的变化,所谓的“人口爆炸”和“人口崩盘”,在不长的时间里就能发生转换。

当然,也正如他所指出的,在人口周期与房地产周期之间,存在着一个时间上的错位。以笔者的理解,他的意思是,房地产周期的变化一般会滞后于人口周期的变化。根据刚刚公布的“七普”数据,吾国当前的人口总量仍在“微增长”,但有专家预测,由正转负的拐点可能出现在2025年前后,在此之前住房限购政策也许还不会取消。况且现在人的寿命普遍延长了,这意味着他们在房子里的居住时间也将较前人增加,笔者前面所说的一对独生子女夫妻将继承5、6套房产的现象不会很快到来。

但它终将到来。到那时,如赵建先生所说,现在的购房潮就将变成抛售潮,不仅限购政策将被取消(这是可以肯定的),房地产也将重新洗牌和定价,说白了,房价可能会下跌甚至大跌。

笔者认为,除了人口的变化,还有一个“变量”是需倍加注意的,这就是当今各国普遍实施的货币宽松政策将会延续到何时,会不会因可能出现的严重通胀而不得不“由松转紧”——可以说,这是当今世界经济最大的“悬念”所在。一旦货币政策收紧,那么,现行的住房限购政策也将被迫“提前”中止,因为历史的经验证明,货币政策收紧之日,必是资产泡沫破裂之时。

回到人口问题。现在吾国已经确定的“三孩”政策,会不会增加对住房的需求,从而延缓供过于求的状况呢? 理论上看会是这样。但这其中的“时间差”也是显而易见的:就算放开“三孩”之后会出现一波新的“婴儿潮”,但要形成住房需求也需要较长的一段时间。更何况,很多人包括笔者认为,放开“三孩”未必就会“立竿见影”。一来当今养育成本的高企短期内很难降得下来,二来从国际经验来看,富裕起来的人们未必就愿意多生孩子,老龄化、少子化现象不独吾国才有,在有些发达国家已成为了“潮流”。

当然,若从更长远的目光看,人类总会应时而变、与时俱进,最终还是会求得平衡之道。尽管其间也肯定会遭逢很多的艰难曲折,若泡沫破裂,资产估值会大幅降低,有些人可能会“损失惨重”,社会经济亦将遭到很大的冲击。但这也是无奈之事。江湖有言:出来混,总是要还的。

好的一面是:到那时,不仅房价将会降下来(大城市另说),限购政策将自动废除,吾国居民的住房面积亦将进一步扩大,即使生了“三孩”,或许也不愁房子不够住了。

                                               2021年6月28日于安吉桃花源

 

简介:未名者,江南布衣。生于20世纪50年代,下过乡,上过学,教过书,做过公务员,写过小说。中年后下海创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言。现已退休,居于山间一寓,远离城市喧嚣。2017年开始撰写博客(“未名周记”),2018年7月开始兼写微博(“未名日记”),以发挥余热,防止痴呆。有道是:只事耕耘,不问收获;知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。

笔者电子邮箱:wmc529@sina.com



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