房地产：怎样才算“软着陆”？——

财新网报道：重庆市原市长黄奇帆日前在上海出席第六届虹桥国际经济论坛消费分论坛时表示：“国内房地产目前正在进行深度的结构性调整，我们要避免房地产的硬着陆，即房价、地价、销售量跌30%-50%，形成一个暴跌的趋势，一定要采取措施实行软着陆。”

黄奇帆在演讲中透露了一个颇有些惊人的数据：过去几十年中国房地产市场的发展，导致房地产消费产生的居民负债较高，根据有关智库统计，城市居民的房地产债务占家庭收入比重达到137.9%，高于美国的90%，也高于英国、法国、德国的130%。同时中国房贷利息较高，城市居民家庭用于支付利息的比例相当于收入的15%，而美国是7.8%，欧洲一般在8%-9%。

吾国城市居民房地产负债率如此之高，是笔者没想到的。这应该是由于过去二十年房市十分红火，在此背景下居民愿意按揭买房，反正房价在不断上涨，迟买不如早买，房子的增值能够抵消贷款还本付息的负担。尽管正如黄先生所指出的，这会“使得中国家庭每年用于生活消费的收入会受到很大的约束。”不过笔者也注意到，据统计吾国城市居民的自有房产比重高达八成以上而高于发达国家，其中只有一部分是按揭购房，因而按揭贷款的比重相对较小，受房价下跌的影响也就相对较少。

然而毕竟眼下房市的供求关系已发生了根本性的转变，房价开始下跌，对那些按揭买房的居民来说，因房产价值缩水而利益受损。如果房价的跌幅超过还本付息的成本，房子就会变成“负资产”。如此不仅影响到居民的生活，还可能隐藏着金融危机。

正因为如此，高层不久前指令银行下调存量房贷的利率，以期减轻按揭买房者的付息成本。与此同时还出台了对房市的各种扶持政策，遂使前两个月的房价有所企稳。但是最近有数据表明，房市在短暂回暖后又出现趋冷迹象。为此黄先生建议，政府可以利用房价低迷时期，出钱征地、搬迁、造保障房，或者购买卖不掉的商品房，并将它们改为保障房，使今后中国至少有30%的城市居民可以住在保障房里，主要是相对低收入的人群或是农村进城市落户就业的群体。最近国务院也出台了加强保障房建设和供给的文件，有分析认为这意味着吾国的房地产模式可能将从借鉴“香港模式”转向借鉴“新加坡模式”，即未来让相当一部分居民的居住用公共性住房来解决，而不再倚重于商品房。

这或是应然之举。不过笔者想到两个问题：其一，过去若干年，吾国每年都推出规模不小的保障性住房建设计划，何以未能满足中低收入阶层的需求，也未能遏制商品房的价格上涨？其二，现在加大保障房的供给，会不会使得商品房价进一步下降？

所以笔者认为，黄先生关于政府出资“购买卖不掉的商品房，并将它们改为保障房”的建议可能更切合实际。因为从总量来看，吾国的房市已从早先的供不应求变为供过于求，再新建大批的保障房势必会进一步增加房市供给，有可能会促使现在的房价继续下行，加重按揭买房居民的负担。正如黄先生所指出的，当前要避免房地产的硬着陆，即房价、地价、销售量跌30%-50%。这是房地产调控的当务之急。而增加保障房供给则属于“长效机制”。

与此同时，笔者看到同据财新网报道，央行一位负责人日前在香港“2023年国际金融领袖投资峰会”上表示，中国楼市经历了20多年的高速增长后，出现调整很正常，政府将会防范其调整过快过急；他说“我们对中国房地产市场的未来相当有信心，或者说相当乐观。”笔者同意他的前一句话，但他说“相当乐观”，在当前房市的严峻形势下，恐怕有些言之过早。据财新网报道，国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，10月全国新房和二手房房价持续下跌，且环比跌幅扩大。据此笔者认为不如说“谨慎乐观”比较妥当。

那么，怎样才算房市的“软着陆”？以黄奇帆先生关于“硬着陆”的标准反推，或可认为，房价的跌幅控制在10%—15%，然后市场企稳，大概就算是实现“软着陆”了吧。（未名日记11月24日）