既限购，又限跌，岂非“满拧”？——

近期，随着“认房不认贷”政策的全面推行（包括北上广深四大一线城市），以及对存量房贷利率的下调，低迷的房市受到明显的“刺激”。虽然政策的长期有效性还有待实践的检验，但一部分刚需和改善性需求得到释放是“肉眼可见”的。有评论指此次政策放松是“史诗级”的，笔者认为实际上这些措施还不是刺激政策的“终极手段”，当局的“工具箱”里还存有一些“干货”，之所以没有“一揽子”推出，可能是出于管理部门的谨慎，毕竟“房住不炒”仍是我们的总方针。

譬如，过去一个很长的时期内，由于各种原因导致吾国房市火爆、房价不断上涨，为了遏制泡沫，管理当局针对需求端实施了很多限制性措施，包括人们耳熟能详的限购、限贷乃至限价，这些都是明令施行的。虽然笔者一向对这些行政性限制措施不大感冒，认为可以采取市场化的办法，比如对多套房或者闲置房施加高税收，如此不仅同样可以起到“限制”作用，而且还能增加政府的收入，但是鉴于吾国房市长期处于“非理性繁荣”，因此这些行政性的限制措施还是可以理解的。

然而如今时过境迁，用前不久高层会议的表述来说，“房地产市场的供求关系已经发生了重大变化”，意指从过去的供不应求而变成了现在的供过于求。具体的表现无需细述，总之是如今房子不好卖、房价也在节节下降，不少房企因此陷入了债务陷阱难以自拔，从而对整个宏观经济造成拖累。为此大部分城市纷纷放开了之前的各种限制性措施。

然而此时人们却发现一种新的限制“应运而生”——限跌。笔者注意到《经济观察报》日前发表佘宗明的文章指出，早在2021年8月，湖南岳阳市就发布了全国首个旨在限制房价跌幅的“限跌令”；同月，辽宁沈阳多部门也对楼盘降价房企展开约谈，江苏江阴发文严禁低价倾销、打价格战。发布“限跌令”的，还有株洲、桂林、菏泽、昆明、唐山、张家口、芜湖等数十个城市。

此种现象让笔者有点想不通。如果说过去的限购、限贷乃至限价是为了遏制房市泡沫吹得过大，那么，现在房市开始走“下坡路”，意味着泡沫在收缩，为何这些地方却明里暗里不准房企降价销售呢？

其实不难看出这些地方调控部门的“良苦用心”。诚如这篇文章所说，之所以“限跌”，无非是唯恐楼盘降价幅度太大可能引发市场的“踩踏”现象，不仅会冲击当地的经济，还可能导致先前的部分购房者“断供弃房”，造成楼市扰动，加剧银行坏账风险，同时还会影响地方土地财政收入。总之，“限跌”是为了“维稳”。

这样说起来“限跌”似也情有可原。然而细加琢磨却难称“合理”，市场经济的大道理就不必讲了，有两个现实问题很难避得开：

其一，既然房地产市场的供求关系已出现重大变化，房价由涨转跌就是很自然的现象。如果说之前在房市处于上升期，限购、限贷之类还有作用的话，那么现在房市下行，“限跌”是否能起到“托底”之功效？俗话说“上山容易下山难”，讲的就是“下山”时还有地心引力的惯性助力，因此需要更加小心地掌控节奏，但这不等于应该停驻不前，不然你就永远也下不了山。

其二，房价上涨过快，限购之所以能起作用，是因为调控部门握有资源分配的审批权，购房者若不符合条件，你就是有钱房企也不会卖给你，网签根本就通不过。但是房市下行之时，已经从之前的“卖方市场”变成了“买方市场”，此时若不允许房企降价销售，钱又在消费者手里捏着不买你的帐，结果只能使市场的交易进一步萎缩。

其三，当前不少房企纷纷爆雷，包括像恒大、碧桂园这样的头部房企，根本的原因在于房子难卖、资金无法回笼，欠下的债务到期兑付不了。所以要想避免它们破产倒闭，唯一的办法就是降价以售，尽快把积压的房子卖出去，哪怕是亏本销售。此时你若还要“限跌”，岂不是等于让它们“坐以待毙”？而且你越是“限跌”，市场就越是预期会“大跌”，形成一种负反馈。作为一个“正面典型”，李嘉诚的长江集团最近在香港的一楼盘打七折销售，几百套房子几分钟之内就被“一抢而空”。可见正如老话所说：没有卖不出去的东西，惟看你的定价。但有评论指出，此事如果在内地恐怕很难得以施行，因为地方政府不会允许你这么做。

其四，说到底有些地方的“限跌”，原因还是在于地方官员怕担责任，眼睛都在向上瞄着，希望上面“发话”。但上面早说过“一城一策”，“房住不炒”是个总方针，其它的你们自己看着办。饶是如此下面还是不敢“自作主张”。笔者体谅他们的难处，在此出个“馊主意”：完全放开或许风险太大，不妨跟房企商量着分阶段逐步降价，或者容许企业用其它办法实质性地降价以售。总之活人不能让尿憋死，一定要千方百计把房子卖出去，如果房子砸在企业的手里，作为地方官员的日子恐怕也不会好过。

其五，“认房不认贷”以及下调存量房贷利率已经全面破局，这等于是银行让利给购房者，与此同时银行又立即下调了存款利率以弥补自己的让利损失，实际上是将部分损失转嫁给了储户。如果此举能稳住整个房地产大盘倒也罢了，这样也就无需“限跌”了，毕竟房价跌得太快的确会引起反向的“羊群效应”。但是如果还是难以“维稳”，那么接下来就只能是取消所有的“限”字头措施：不仅是限购，也包括限跌。——限购和限跌同时存在，实在是一种“满拧”的怪现象。

说到底，“人力”最终还是拗不过市场的供需变化。（未名日记9月7日）