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2017

国有的土地,焉可征税?——欲行却难的房地产税(之一)

·未名周记(1723)·  

 

 

从去年下半年开始的这一次房市调控,其力度之大令人叹为观止,不仅传统的限购、限贷措施全面升级,而且还祭出了限售、限价等新的招数。饶是如此,房市的表现仍有点像是“打不死的小强”,一二线城市固然在政策高压下暂且“冷冻”,三四线城市的房价却并没有“消停”,有些地方还不时地发生抢购风潮,颇有些“摁下葫芦起了瓢”的迹象。更有甚者,最新的数据显示,诸多城市近期的地价出现明显的上涨态势,这表明开发商对未来的房市行情依然看好,庞大的流动性仍在虎视眈眈,只要上述限制措施稍有松懈,它们就很可能会重新吹响“集结号”。据传,著名的“任大炮”在近日的一个闭门研讨会上称:错误的调控手段会让房市需求在蛰伏一段时间以后集中爆发,他预言2018年房价将涨得更高!

在这种背景下,作为很多人眼中抑制房价的“杀手锏”,在保有环节开征房地产税的声音达到了空前的分贝高度。不仅原本就力主开征此税的一些官方学者又开始振臂高呼,政府部门似乎也在未雨绸缪。不久前,国务院出台了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”,引起坊间的关注与热议。今年223日,住建部副部长陆克华在新闻发布会上表示:正在为房地产税做准备工作。于是有媒体惊呼:“注意,房地产税快来了!2017年房价终于要跌了?”

然而笔者对此一直持怀疑态度。果不其然,在随后的3月“两会”上,全国人大发言人傅莹称:房地产税并未列入人大今年的立法规划。这意味着,至少在2017年内,开征此税已无可能。

房地产税是一个堪称“古老”的税种,当今各国在普遍征收。皆因它不仅在相对意义上能起到调节贫富差距的作用,还可以为政府提供比较稳定的税源;作为一种抑制房价过快上涨的调控手段,也肯定要比行政性的上述“四限”更符合市场化、法治化的要求。为何这样一种“良税”,在中国却迟迟未能出台,政府对它的态度,好比是毛泽东打过的一个比喻:手里拿着一把弓箭,口中连连赞曰“好箭!好箭!”,却始终不肯射将出去。

其中显然有“难言之隐”。

早在多年之前,笔者就曾指出,开征房地产税的一个逻辑前提,就是房子和房下土地的私有化。房地产税属于财产税的一种,政府要对国民的财产征税,前提当然是这个财产是私有财产而非公共财产。但在中国,大部分城市居民的住房虽属私有,房下的土地却依然是国有的。无论是宪法还是土地管理法都明确规定,城市土地归国家所有。即使城市周边原来属于农民集体所有的土地,也必须先由政府征收为国有土地并列入规划才能允许开发。而开发商也只有向政府缴纳了不菲的租金(政府称之为“土地出让金”)之后,才有权在这些土地上盖房子,然后再连同国有土地使用权一并转卖给居民。这样,等于说现今城市居民房下的土地是向政府租用的,而且其租金是七十年一次付清。

在这种情况下,政府要连房带地向居民征收房地产税,法理上首先说不通。因为既然房下的土地是国家的,政府怎么可以向属于国家的财产征税呢?比如,当今那些雄伟的政府大楼,连房带地都是国有财产,难道也需要缴纳“房地产税”吗?这样岂不成了政府自己向自己的财产征税?居民住房下的土地也应视为如此,因为它也是属于国有的。何况居民们已经向政府支付了七十年的土地租金。政府作为土地的出租方已经收取了一大笔租金,现在要居民再为向政府租用的土地而缴纳税收,这不是明显的“重复收税(租)”又是什么?

故而,至少在租期未到之前,政府不应再向居民征收土地税,要征税也只能以地上的房子为标的物。而众所周知的是,任何房地产的价值,主要在于房下的土地而非盖在地上的房子:那些水泥钢筋砖瓦和装修材料是值不了多少钱的。更何况,土地会因人口和需求的增长而不断增值,地上的房子却因折旧而在不断地贬值。我们通常说房价在涨,其实主要指的是房子下面的地价在涨。——难道不是这样吗?

正因为房子下面的土地是国有的,所以政府一直以来所征收的只能是“房产税”,而不叫“房地产税”(后者只曾在上海、重庆两地进行过试点且效果不佳)。只不过如上所说,离开了土地而单论房子,其实是不值钱的,所以单就房产征税是征不到几个钱的。实际上,在很多地方,自从开始住房私有化改革之后,房产税已经形同虚设——地方政府在“土地出让金”上赚得钵满盆溢,房产税那几个小钱自然可以忽略不计。这说明,政府还是知道其中的道理和法理的。

然而,现在却说要将房子与房下的土地合在一起,一并向居民征收“房地产税”,这岂不等于将原先大家所认同的道理和法理都要推翻掉了吗?

有官方学者称:土地国有和征收房地产税,两者之间并不矛盾。这个说法看上去似乎有点“创新”的意思,可惜我们没有见到持此论者就此展开他们的论据。当然,他们有自己的“言论自由”。这就好比有人若硬是认为薅住自己的头发就可以离开地球,你也无法堵住他的嘴,睿智如鲁迅先生,对此也只能无可奈何。

一个无可否认的事实是:世界上所有征收房地产税的国家,其居民的房子和房下的土地无一不是私有的。谓予不信,敬请举例反驳。

当然,政府在开征房地产税上迟迟没有出手的原因不止这一个。其它的问题,接下来我们慢慢再聊吧。伟人说过,仗要一仗一仗地打,饭要一口一口地吃。

                               201767日于竹径茶语

 

 

作者:未名,江南布衣,下过乡,上过学,教过书,写过小说,后创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言,现已退休。有道是:秀才不出门,便知天下事;欲穷千里目,更上一层楼;采菊东篱下,悠然见南山;只事耕耘,不问收获;知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。

 

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蔡未名 蔡未名

未名者,江南布衣。下过乡,上过学,教过书,写过小说。没经过商,没当过官。中年后创办并主编某内部刊物凡二十多年,撰有经济政治社会法律等分析评论文字千万余言。现已退休,居于山间一寓,远离城市喧嚣。平生不学无术,不喜功名,唯好杜康。所幸者,毋庸为五斗米折腰;所擅者,以常识观事物,以逻辑辨真伪。每周写作一文,发挥余热,防止痴呆。有道是:秀才不出门,便知天下事;欲穷千里目,更上一层楼;采菊东篱下,悠然见南山;只事耕耘,不问收获;知我者谓我心忧,不知我者谓我何求也。
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