局部风险可控，退潮大势难挡。——

房市到了转折点——中国社会科学院学部委员李扬近日在一次论坛活动中如是说。他的原话是：“我自己的感觉，中国的住房市场真正到了一个趋势性的转折点，“过去这么多年来总的来说是房价上涨，且涨得很快，以至于每届政府都从压的方向来实施对住房的政策”，但“现在有一些情况告诉我们，市场有可能走向反面，最近有许多地方土地流拍，北京有些地方土地勉强卖了，是按最低价卖的。还有更多的楼盘推出，但是卖不掉。”（财新网）

李扬的这番话让笔者想起“狼来了”的寓言。实际上这些年来有关房市类似的预期并不鲜见。笔者记得早在十几年前就有一位姓谢的经济学家断言房市泡沫即将破裂，但十几年来吾国房市的表现却一再打他的脸，许多人经常拿他的话说笑，指破裂的不是房市泡沫而是他的预言。这位谢专家后来似乎“销声匿迹”了，不知道是不是与他的预言失败有关。

但这一次的情况跟以往的确有些不一样。李扬认为，之所以说“到了转折点”，原因大致有几方面：一是经济在下行，而且将持续多年；二是中国的人口也走向下行趋势，总人口很快就会减少，对房子的需求会减少；三是人口结构问题，现在房子基本上在中老年人的手里，他们已经或开始进入退休阶段，出现明显的代际交换，未来90年代、00年代的人，有可能每个人有好几套房子，市场的供求关系会出现决定性的改变。

这些问题笔者也想到过，并在此前的相关博文中有所论及。总的来看，笔者认为就居住功能而言，除了一些中心城市和热点城市，吾国房地产总体上已供过于求，未来随着人口总量的减少和老龄化的加速还会更趋明显；而之前房价一直在上涨，主要是人们偏重于其“资产价值”。但这样下去房地产这头“灰犀牛”将会离我们越来越近，因此领导才提出了“房住不炒”的理念。

作为国家金融与发展实验室理事长，李扬还指出，中国关于住房的金融支持是两条线，一条线给开发商，一条线给居民按揭贷款。目前开发商贷款这一块现在开始出问题，怎么处理好这个关系，是下一步对我们来说非常大的一个挑战。他特别指出，现在要未雨绸缪，住房市场的问题是个长期问题，一旦发生一种倾向性的变化，会存在长期的影响。

另据报道：8月以来，吾国房地产行业快速下行，不仅销售大幅回落，投资也已转负，部分房企风险逐渐暴露，不过在日前举行的一次宏观经济论坛上，多位专家表示，目前房地产不会出现全局性风险，但风险可能还未完全显现。以笔者的看法，吾国具有“集中力量办大事”的优势，在政府的强力调控下，房地产的局部风险应该能得到控制，至少我们的银行都是国有控股的，自会听从政府的安排（当然用经济学家许成钢的分析来说这也算是“软预算约束）。专家所谓“可能还未完全显现”的风险，可能主要是指房地产业“退潮”的大势以及对宏观经济的影响。此乃经济规律所致，也是“房住不炒”的应然结果。（未名日记11月17日）