“土地财政”式微，房地产税怎样？——

由于新冠疫情的冲击以及其它各种因素的叠加，去年以来吾国的房地产业出现较大程度的滑坡，连带地方政府的“土地财政”也随之而萎缩。这种情况笔者早有所闻，日前见澎湃新闻报道，克而瑞研究中心在大年三十发布的一份报告再次证实了这一点。报告显示：2022年全年全国土地成交面积14.6亿平方米，同比下降了36%；成交金额4.6万亿元，同比下降了32%。其中土地成交建面降至近十年新低。

“土地财政”对地方政府财力的充实乃至吾国过去十几年的经济发展至关重要，盖因它为地方财政提供了多达几十万亿的资金，从而使得地方在央地财权和事权不对称的情况下还有较为充裕的资金投入各种基础设施建设、推动城市化进程。相应地，现今房地产业的滑坡和“土地财政”的萎缩，势必也会给地方政府下一步能否继续沿用之前“保增长”的套路形成制约。

不仅如此，克而瑞的报告还预计，2023年土地市场成交规模或仍将处于低位，市场热度也将持续低迷。笔者看到媒体报道，这几年地方政府为强力防控疫情付出了很大的成本，很多地方的财政已捉襟见肘；如果房地产和“土地财政”难以回暖，势必阻碍地方政府未来对“稳增长”的投入，甚至会影响有些地方政府本身的正常运作，搞不好“土地财政”的“火红日子”从此一去不返也未可知，毕竟土地本就属于不可再生资源，卖一块就少一块。

在这种情况下，笔者有一个预感：此前讨论了十几年的房地产税，此番会不会真正“呼之而出”，以期为地方财政提供长期稳定的收入来源？当然此税之所以酝酿多年至今未能推出也是有原因的。笔者之前曾撰文分析，主要难点有二：一是过去买房的居民已经在高房价里向政府缴纳了七十年的土地租金，在租期未满之前，再向他们每年征收一道房地产税，于情于理（法理）都很难说得通；二是此税涉及面太广，涵盖了几乎所有的城市居民，若处理不当恐会影响社会的“维稳”。

为此笔者曾建议，可否采用一种“利益交换”的方式来推进房地产税的开征，即：一方面，政府可将商品房下的土地使用权永久赋予居民，使其住房所有权实现“房地合一”，同时继续允许其上市交易；另一方面，以此为条件，居民们同意每年向政府缴纳一定额度的房地产税。这样也许能实现地方财政向新模式的平稳过渡。

老话说“旧的不去，新的不来”，笔者提出的这个交换办法，未知管理部门以为然否。当然，如果房地产业和“土地财政”今年能很快复苏，那就当笔者多余操心而出了这么个“馊主意”。（未名日记1月31日）